Το Κτηματολόγιο Κύπρου είναι ο σημαντικότερος θεσμός σε οποιαδήποτε συναλλαγή ακινήτων στο νησί — ωστόσο, οι περισσότεροι αγοραστές μόλις που γνωρίζουν την ύπαρξή του μέχρι να το αναφέρει ένας δικηγόρος. Επίσημα, το Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας (ΤΚΧ), καταγράφει ποιος κατέχει τι, κατέχει κάθε τίτλο ιδιοκτησίας και μπορεί να πραγματοποιήσει ή να τερματίσει μια αγορά μέσω ενός εγγράφου: του πιστοποιητικού έρευνας.
Εάν αγοράζετε, πουλάτε ή επενδύετε σε ακίνητα στην Κύπρο, η κατανόηση του τρόπου λειτουργίας του κτηματολογίου σας προστατεύει από τα πιο δαπανηρά λάθη στην αγορά. Αυτός ο οδηγός εξηγεί τι κάνει το Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, πώς να πραγματοποιήσετε μια αναζήτηση στο κτηματολόγιο, πού βρίσκονται τα περιφερειακά γραφεία και πώς το σύστημα σας προστατεύει νομικά ως αγοραστή το 2026.
Το Κτηματολόγιο Κύπρου είναι επίσημα γνωστό ως Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, ένας κυβερνητικός φορέας που υπάγεται στο Υπουργείο Εσωτερικών. Διατηρεί το οριστικό δημόσιο αρχείο κάθε οικοπέδου, κτιρίου και μονάδας στις περιοχές της Δημοκρατίας που τελούν υπό τον έλεγχο της κυβέρνησης.
Στην πράξη, το DLS κάνει τρία πράγματα που έχουν σημασία για εσάς. Καταγράφει την ιδιοκτησία και εκδίδει τίτλους ιδιοκτησίας. Καταγράφει εμπράγματα βάρη — υποθήκες, χρεώσεις, υπομνήματα και νομικές αξιώσεις που συνδέονται με ένα ακίνητο. Και εκτελεί μεταβιβάσεις ακινήτων όταν η ιδιοκτησία αλλάζει χέρια.
Επειδή το κτηματολόγιο είναι η επίσημη πηγή αλήθειας, ένα ακίνητο είναι πραγματικά «δικό σας» μόνο όταν η μεταβίβαση καταχωρηθεί στο όνομά σας στο ΤΚΥ. Ένα υπογεγραμμένο συμβόλαιο είναι μια υπόσχεση· η καταχώριση είναι ιδιοκτησία. Αυτή η διάκριση βρίσκεται στην καρδιά κάθε ασφαλούς συναλλαγής στην Κύπρο.
Το Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας χειρίζεται πολύ περισσότερα από την απλή κατάθεση τίτλων. Οι βασικές του υπηρεσίες καλύπτουν κάθε στάδιο του κύκλου ζωής του ακινήτου, από την πρώτη έρευνα έως την τελική πώληση.
Οι κύριες λειτουργίες περιλαμβάνουν:
Για όποιον κάνει δέουσα επιμέλεια, οι λειτουργίες αναζήτησης και αποτίμησης είναι αυτές στις οποίες πρέπει να επικεντρωθεί. Μετατρέπουν το κτηματολόγιο από ένα γραφειοκρατικό γραφείο σε ένα πραγματικό εργαλείο προστασίας αγοραστή.
Το ΤΚΥ λειτουργεί συνολικά έντεκα γραφεία, με έδρα τη Λευκωσία, και ένα Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο (ΚΚΓ) που εξυπηρετεί κάθε μία από τις επαρχίες του νησιού. Δύο γραφεία έχουν μεταφερθεί: λόγω της διαίρεσης του 1974, το γραφείο Αμμοχώστου λειτουργεί πλέον από το Παραλίμνι και το γραφείο Κερύνειας από τη Λευκωσία.
Εδώ είναι τα κύρια Γραφεία Κτηματολογίου της Περιφέρειας με τα οποία θα συναλλάσσεστε όταν αγοράζετε στις περιοχές που ελέγχονται από την κυβέρνηση:
| Περιοχή | Τοποθεσία Γραφείου Κτηματολογίου | Τηλέφωνο |
|---|---|---|
| Λευκωσία | Νίκου Κρανιδιώτη, Έγκωμη, Λευκωσία | 22400600 |
| Λεμεσός | Δημοκρατίας 54, Λεμεσός | 25804800 |
| Λάρνακα | Κωνσταντίνου Καβάφη, Λάρνακα | 24803300 |
| Πάφος | Νέα Κυβερνητικά Γραφεία, Πάφος | 26804160 |
| Αμμόχωστος | Λειτουργώντας από το Παραλίμνι | 24803109 |
Αν ψάχνετε για ακίνητο σε μια συγκεκριμένη περιοχή, η συναλλαγή σας διεκπεραιώνεται από το γραφείο της συγκεκριμένης περιφέρειας. Αγοραστές που περιηγούνται ακίνητα προς πώληση στην Πάφο ασχολούνται με το DLO της Πάφου, ενώ όσοι εξετάζουν Ακίνητα Λεμεσού περάστε από το γραφείο Λεμεσού. Κάθε γραφείο τηρεί τα αρχεία για τη δική του περιφέρεια, επομένως ένα οικόπεδο Πάφου είναι εγγεγραμμένο μόνο στην Πάφο.
Μια έρευνα στο κτηματολόγιο της Κύπρου σημαίνει αίτηση πιστοποιητικού έρευνας από το Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας για ένα συγκεκριμένο ακίνητο. Το πιστοποιητικό δείχνει τον εγγεγραμμένο ιδιοκτήτη, το μέγεθος και τα όρια του οικοπέδου, την επίσημη αξία του και τυχόν εμπράγματα βάρη - υποθήκες, επιβαρύνσεις ή νομικές αξιώσεις. Είναι ο ταχύτερος τρόπος για να επαληθεύσετε ότι ένας πωλητής κατέχει πράγματι αυτό που πουλάει.
Μπορείτε να ζητήσετε αναζήτηση με δύο τρόπους. Η παραδοσιακή οδός είναι να υποβάλετε αίτηση αυτοπροσώπως στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο της Περιφέρειας. Η σύγχρονη οδός είναι διαδικτυακά μέσω της Πύλης DLS, η οποία σας επιτρέπει να υποβάλλετε αιτήσεις ηλεκτρονικά μόλις εγγραφείτε.
Τα πιστοποιητικά αναζήτησης έχουν ένα μικρό νόμιμο τέλος στο γραφείο — ιστορικά περίπου 10 ευρώ ανά εγγραφή — ενώ ορισμένες διαδικτυακές αναζητήσεις παρέχονται δωρεάν. Τα τέλη αλλάζουν, επομένως να επιβεβαιώνετε πάντα το τρέχον πρόγραμμα με το DLS πριν υποβάλετε αίτηση.
Για τους αγοραστές, το πιστοποιητικό έρευνας δεν είναι διαπραγματεύσιμο. Μην πληρώνετε ποτέ προκαταβολή πριν δείτε μια πρόσφατη έρευνα που επιβεβαιώνει την καθαρή ιδιοκτησία και αποκαλύπτει τυχόν κρυφή υποθήκη. Αυτή η μοναδική επιταγή είναι η ραχοκοκαλιά της σωστής δέουσα επιμέλεια κατά την αγορά ακινήτου στην Κύπρο, και είναι ακριβώς το είδος της επαλήθευσης που έχουμε άμεση αναφορά ακινήτου είναι κατασκευασμένο για να υποστηρίζει.
Το Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας έχει μεταφέρει μεγάλο μέρος των υπηρεσιών του στο διαδίκτυο μέσω της επίσημης ιστοσελίδας... Πύλη DLSΗ πύλη παρέχει πληροφορίες, έντυπα αιτήσεων και μια αυξανόμενη λίστα ηλεκτρονικών υπηρεσιών, επομένως πολλές εργασίες δεν απαιτούν πλέον επίσκεψη στο γραφείο.
Μέσω της πύλης και της προβολή κτηματολογικού χάρτη Μπορείτε να δείτε διαδραστικούς χάρτες, να αναγνωρίσετε μεμονωμένα αγροτεμάχια και να αποκτήσετε πρόσβαση σε δωρεάν επίπεδα δεδομένων — αγροτεμάχια, κτίρια, πολεοδομικές ζώνες, αεροφωτογραφίες και την αξία Γενικής Εκτίμησης κάθε ακινήτου. Για να υποβάλετε ηλεκτρονικά αιτήσεις, όπως αίτηση για πιστοποιητικό έρευνας ή αντίγραφο τίτλου ιδιοκτησίας, εγγράφεστε στην κυβερνητική υπηρεσία. ΚΥΛΟΓΙΝ (Αριάδνη) σύστημα ελέγχου ταυτότητας.
Για τους διεθνείς αγοραστές που δεν μπορούν να επισκεφθούν ένα γραφείο αυτοπροσώπως, αυτές οι ηλεκτρονικές υπηρεσίες αποτελούν πραγματική ευκολία. Σας επιτρέπουν να ελέγχετε τις λεπτομέρειες του κτηματολογίου, τις πολεοδομικές ζώνες και τα δεδομένα ακινήτων από οπουδήποτε, προτού καν πατήσετε το πόδι σας στο νησί.
Ένας τίτλος ιδιοκτησίας — τυπικά το Πιστοποιητικό Εγγραφής Ακίνητης Περιουσίας — είναι το έγγραφο που εκδίδει το κτηματολόγιο για να αποδείξει την ιδιοκτησία. Κάθε τίτλος συνδέεται με ένα συγκεκριμένο οικόπεδο ή μονάδα και καταγράφει τον ιδιοκτήτη, την τοποθεσία, τις διαστάσεις, το μερίδιο ιδιοκτησίας και τυχόν εμπράγματα βάρη που έχουν καταχωρηθεί εις βάρος του.
Ο τίτλος ιδιοκτησίας είναι η ισχυρότερη μορφή απόδειξης που μπορείτε να έχετε. Όταν ένα ακίνητο έχει ξεχωριστό, καθαρό τίτλο ιδιοκτησίας στο όνομα του πωλητή, η επαλήθευση και η μεταβίβαση της ιδιοκτησίας είναι εύκολη. Προβλήματα προκύπτουν με ακίνητα που δεν έχουν ακόμη εκδοθεί τίτλοι ιδιοκτησίας — κάτι συνηθισμένο με τις νεότερες εξελίξεις — επειδή η ιδιοκτησία στη συνέχεια βασίζεται σε συμβόλαια και όχι σε καταχωρημένο τίτλο.
Γι' αυτόν τον λόγο, οι αγοραστές θα πρέπει πάντα να επιβεβαιώνουν την κυριότητα στο κτηματολόγιο πριν δεσμευτούν. Η αφοσιωμένη μας εταιρεία Οδηγός τίτλων ιδιοκτησίας Κύπρου Εξηγεί πώς να χειρίζεστε ακίνητα με και χωρίς εκδοθέντα συμβόλαια, και τι να κάνετε εάν το υποθήκη ενός κατασκευαστή καλύπτει τη μονάδα σας.
Μία από τις ισχυρότερες προστασίες αγοραστών στο κυπριακό δίκαιο διέπεται απευθείας από το κτηματολόγιο. Σύμφωνα με τον περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκπλήρωση) Νόμο, η κατάθεση της σφραγισμένης σύμβασης πώλησης στο Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας — συνήθως εντός έξι μηνών από την υπογραφή — σας δίνει το δικαίωμα σε συγκεκριμένη εκτέλεση.
Με απλά λόγια, μόλις κατατεθεί το συμβόλαιό σας στο κτηματολόγιο, ο πωλητής δεν μπορεί να μεταπωλήσει το ακίνητο σε κάποιον άλλο, να το υποθηκεύσει ή να το διαθέσει με άλλο τρόπο χωρίς τη συγκατάθεσή σας. Μπορείτε να υποχρεώσετε τον πωλητή να ολοκληρώσει τη μεταβίβαση ακόμη και αν αρνηθεί ή πτωχεύσει, και η αξίωσή σας υπερισχύει των περισσότερων μεταγενέστερων αξιώσεων τρίτων.
Η πρόσφατη μεταρρύθμιση ενίσχυσε περαιτέρω αυτό το γεγονός. Ο νόμος N.132(I)/2023 τροποποίησε το συγκεκριμένο πλαίσιο εκτέλεσης, έτσι ώστε η μεταβίβαση να προχωρήσει μόλις ο αγοραστής εκπληρώσει τις συμβατικές του υποχρεώσεις. Απαιτεί επίσης από τον πωλητή να επισυνάψει στη σύμβαση πιστοποιητικό έρευνας στο κτηματολόγιο, το οποίο δεν είναι παλαιότερο των πέντε εργάσιμων ημερών — ένας κανόνας που επιβάλλει την εκ νέου αποκάλυψη οποιασδήποτε υποθήκης πριν την υπογραφή.
Όταν το ακίνητο είναι ήδη υποθηκευμένο, το κτηματολόγιο θα καταθέσει το συμβόλαιό σας μόνο μετά από υπογεγραμμένη δήλωση από τον δανειστή και τον πωλητή που θα επιβεβαιώνει ότι ενημερωθήκατε γραπτώς για το εν λόγω στεγαστικό δάνειο. Η έγκαιρη κατάθεση του συμβολαίου είναι ένα από τα πιο σημαντικά βήματα σε όλη τη διαδικασία, επομένως συμφωνήστε το με τον δικηγόρο σας κατά την υπογραφή και όχι εκ των υστέρων.
Το τελικό βήμα οποιασδήποτε αγοράς είναι η μεταβίβαση της κυριότητας στο Γραφείο Κτηματολογίου της Περιφέρειας. Και τα δύο μέρη — ή οι διορισμένοι εκπρόσωποί τους που ενεργούν με πληρεξούσιο — παρευρίσκονται στο γραφείο, το ΤΚΚ επιβεβαιώνει τα αρχεία, καταβάλλονται τα τέλη μεταβίβασης και το συμβόλαιο καταχωρείται στο όνομα του αγοραστή.
Πριν ολοκληρωθεί μια μεταβίβαση, το κτηματολόγιο απαιτεί φορολογική ενημερότητα. Το έντυπο N.313, που εκδίδεται από το Τμήμα Φορολογίας, επιβεβαιώνει ότι έχουν εξοφληθεί τυχόν φόροι κεφαλαιουχικών κερδών και εκκρεμείς οφειλές που σχετίζονται με ακίνητα. Σημειώστε ότι ο ετήσιος φόρος ακίνητης περιουσίας που καταβάλλεται στην κεντρική κυβέρνηση καταργήθηκε το 2017, επομένως η εν λόγω ενημερότητα σήμερα καλύπτει κυρίως τον φόρο κεφαλαιουχικών κερδών και τους τοπικούς φόρους και όχι μια ετήσια εθνική εισφορά.
Τα τέλη μεταβίβασης υπολογίζονται από το κτηματολόγιο σε προοδευτική κλίμακα με βάση την αξία του ακινήτου, με σημαντικές εξαιρέσεις — συμπεριλαμβανομένης της μη καταβολής τελών μεταβίβασης σε περίπτωση που καταβλήθηκε ΦΠΑ για ένα νέο ακίνητο, και μιας σταθερής μείωσης για άλλα. Επειδή οι αριθμοί αλλάζουν ανάλογα με την πολιτική, τα καλύπτουμε λεπτομερώς στο οδηγός τελών μεταβίβασης ακινήτου αντί να τα επαναλάβουμε εδώ.
Για τα οικόπεδα και τα οικόπεδα ανάπτυξης, ισχύουν οι ίδιες αρχές καταχώρισης και οι αγοραστές γης θα πρέπει να είναι ιδιαίτερα προσεκτικοί σχετικά με τα όρια και τις ζώνες πολεοδομίας που εμφανίζονται στο κτηματολόγιο. Μπορείτε να εξερευνήσετε τις τρέχουσες οικόπεδα προς πώληση και να διασταυρώνετε πάντα τα στοιχεία κάθε αγροτεμαχίου με τον χάρτη του κτηματολογίου πριν κάνετε μια προσφορά.
Το Κτηματολόγιο Κύπρου είναι επίσημα το Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας (ΤΚΧ), μια κυβερνητική υπηρεσία που υπάγεται στο Υπουργείο Εσωτερικών. Καταχωρίζει την ιδιοκτησία, εκδίδει τίτλους ιδιοκτησίας, καταγράφει υποθήκες και εμπράγματα βάρη και διενεργεί μεταβιβάσεις ακινήτων στις περιοχές που ελέγχονται από την κυβέρνηση.
Ζητήστε πιστοποιητικό έρευνας από το αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο της Περιφέρειας ή μέσω της διαδικτυακής πύλης DLS. Το πιστοποιητικό κατονομάζει τον εγγεγραμμένο ιδιοκτήτη και αναφέρει τυχόν υποθήκες, χρεώσεις ή νομικές αξιώσεις επί του ακινήτου. Αυτός είναι ο τυπικός τρόπος επαλήθευσης της ιδιοκτησίας πριν από την καταβολή προκαταβολής.
Ναι. Οι μη Κύπριοι αγοραστές μπορούν να κατέχουν και να καταχωρούν ακίνητο, αν και οι αγοραστές από χώρες εκτός ΕΕ συνήθως χρειάζονται την έγκριση του Συμβουλίου των Υπουργών, η οποία είναι γενικά μια τυπική διαδικασία. Το ακίνητο καταχωρείται στο όνομα του αγοραστή στο ΤΚΥ μόλις ολοκληρωθεί η μεταβίβαση. Δείτε τον οδηγό μας για Ξένοι αγοραστές στην Κύπρο για την πλήρη διαδικασία.
Ναι. Η Πύλη DLS στη διεύθυνση portal.dls.moi.gov.cy προσφέρει ηλεκτρονικές υπηρεσίες, συμπεριλαμβανομένων κτηματολογικών χαρτών και αιτήσεων για πιστοποιητικά έρευνας και αντίγραφα τίτλων ιδιοκτησίας. Εγγράφεστε στο κυβερνητικό σύστημα CYLOGIN (Ariadni) για να υποβάλλετε αιτήσεις ηλεκτρονικά.
Το Κτηματολόγιο Κύπρου δεν είναι απλώς ένα διοικητικό γραφείο — είναι η καλύτερη προστασία σας σε μια συναλλαγή ακινήτων. Κάθε σημαντική δικλείδα ασφαλείας, από την επαλήθευση της ιδιοκτησίας έως την εκτέλεση της σύμβασής σας, διέπεται από το Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας.
Τρεις συνήθειες θα σας κρατήσουν ασφαλείς. Να κάνετε πάντα μια πρόσφατη έρευνα στο κτηματολόγιο πριν πληρώσετε οτιδήποτε. Να επιβεβαιώνετε την κατάσταση του τίτλου ιδιοκτησίας, ώστε να γνωρίζετε ακριβώς τι αγοράζετε. Και να καταθέτετε το συμβόλαιο πώλησης στο κτηματολόγιο εγκαίρως για να εξασφαλίσετε το δικαίωμά σας σε συγκεκριμένη εκτέλεση.
Κάντε αυτά τα τρία πράγματα και το κτηματολόγιο θα μετατραπεί από πηγή άγχους σε πηγή εμπιστοσύνης. Όταν είστε έτοιμοι να περάσετε από την έρευνα σε πραγματικές καταχωρίσεις, περιηγηθείτε σε επαληθευμένα ακίνητα σε κάθε περιοχή στο index.cy και εκτελέστε μια άμεση αναφορά ακινήτου για να ελέγξετε τους αριθμούς πριν δεσμευτείτε.
Αυτός ο οδηγός αποτελεί γενική πληροφορία και όχι νομική συμβουλή. Να συνεργάζεστε πάντα με έναν ανεξάρτητο δικηγόρο με άδεια ασκήσεως επαγγέλματος για τη συγκεκριμένη συναλλαγή σας.
Εταιρεία
Υποστήριξη
Πληροφορίες
