Το καθεστώς μη κατοικίας στην Κύπρο είναι ένας από τους κύριους λόγους για τους οποίους επενδυτές, επιχειρηματίες και συνταξιούχοι μετακομίζουν στο νησί — και βρίσκεται πολύ πιο κοντά στην απόφαση για ακίνητο από ό,τι αντιλαμβάνονται οι περισσότεροι. Εάν γίνετε φορολογικός κάτοικος Κύπρου αλλά διατηρήσετε αλλοδαπή κατοικία, μπορείτε νόμιμα να πληρώνετε 0% φόρο επί μερισμάτων και τόκων για έως και 17 χρόνια. Για όποιον ζυγίζει μαζί μια μετεγκατάσταση και μια αγορά ακινήτου, η κατανόηση του καθεστώτος μη κατοικίας στην Κύπρο δεν είναι προαιρετική. διαμορφώνει το ποσοστό του εισοδήματός σας που θα διατηρήσετε.
Γράφουμε αυτό το άρθρο ως αγορά, όχι ως δικηγορικό γραφείο ή φοροτεχνικός σύμβουλος. Στόχος μας είναι να σας δώσουμε τα δεδομένα και το πλαίσιο για να αποφασίσετε μόνοι σας και στη συνέχεια να σας κατευθύνουμε προς εξειδικευμένους επαγγελματίες για την προσωπική σας περίπτωση. Οι φορολογικοί κανόνες έχουν πραγματικές οικονομικές συνέπειες, επομένως αντιμετωπίστε αυτόν τον οδηγό ως έναν σαφή χάρτη εκκίνησης, ενημερωμένο για τις μεταρρυθμίσεις του 2026, αντί για προσωπικές συμβουλές.
Το καθεστώς μη κατοικίας στην Κύπρο είναι μια φορολογική κατηγορία — όχι ένα είδος άδειας διαμονής — που σας επιτρέπει να είστε φορολογικός κάτοικος Κύπρου ενώ παραμένετε μη κάτοικος για τους σκοπούς της Έκτακτης Αμυντικής Εισφοράς (ΕΑΕ). Με απλά λόγια, διαμένετε στην Κύπρο και πληρώνετε φόρο εδώ, αλλά δεν ισχύει για εσάς ένας συγκεκριμένος φόρος επί του παθητικού εισοδήματος.
Η Κύπρος εισήγαγε το καθεστώς μη κατοικίας τον Ιούλιο του 2015 για να προσελκύσει διεθνή ταλέντα και κεφάλαια, και η φορολογική μεταρρύθμιση του 2026 διατήρησε τα βασικά οφέλη της άθικτα — ένα πακέτο που Κυβέρνηση της Κύπρου προωθεί ενεργά τη μετεγκατάσταση επενδυτών. Λειτουργεί επειδή η Κύπρος διαχωρίζει δύο έννοιες: πού είστε φορολογικός κάτοικος (με βάση τις ημέρες και τις ισοβαθμίες) και πού έχετε την κατοικία σας (σε γενικές γραμμές, η μακροπρόθεσμη χώρα «καταγωγής» σας σύμφωνα με τον Νόμο περί Διαθηκών και Κληρονομιάς). Μπορείτε να είστε φορολογικός κάτοικος Κύπρου αλλά να διατηρείτε κατοικία προέλευσης αλλού.
Αυτό το κενό είναι το σημείο όπου βασίζεται το όφελος. Οι κάτοικοι Κύπρου με έδρα την Κύπρο καταβάλλουν SDC για μερίσματα, τόκους και — ιστορικά — εισόδημα από ενοίκια. Οι μη μόνιμοι κάτοικοι Κύπρου εξαιρούνται από την SDC και για τα τρία. Σε συνδυασμό με τους κυπριακούς κανόνες που ήδη φορολογούν τα μερίσματα και τους τόκους με 0% φόρο εισοδήματος, το αποτέλεσμα για ένα μη μόνιμο κάτοικο είναι σχεδόν μηδενικός φόρος στο παθητικό εισόδημα.
Το κύριο όφελος του καθεστώτος μη κατοίκου Κύπρου είναι η απαλλαγή από την Ειδική Εισφορά για την Άμυνα. Η ΕΑΑ είναι ο φόρος που εφαρμόζεται κανονικά στο παθητικό εισόδημα για τους κατοίκους με κατοικία. Καταργήστε τον και τα μερίσματα και οι τόκοι θα γίνουν σχεδόν αφορολόγητα.
Δείτε πώς αντιμετωπίζονται οι κύριοι τύποι εισοδήματος για έναν μη-κατοικό στην Κύπρο το 2026:
| Τύπος εισοδήματος | Μόνιμος κάτοικος | Μη μόνιμος κάτοικος |
|---|---|---|
| μερίσματα | 5% SDC (επί κερδών 2026+) + 2.65% GHS | 0% SDC, μόνο 2.65% GHS |
| Τόκοι | 17% SDC + GHS | 0% SDC, μόνο 2.65% GHS |
| Έσοδα από ενοίκια | Καμία SDC από το 2026 + φόρος εισοδήματος | Χωρίς SDC, φόρο εισοδήματος σε ζώνες |
| Εισόδημα από την εργασία | Προοδευτικός φόρος εισοδήματος | Προοδευτικός φόρος εισοδήματος |
Το πρακτικό αποτέλεσμα είναι εντυπωσιακό. Μια μη μόνιμη εταιρεία που λαμβάνει μερίσματα από μια εταιρεία - κυπριακή ή ξένη - δεν πληρώνει φόρο εισοδήματος ούτε ΕΑΑ επί αυτού του μερίσματος. Το μόνο κόστος είναι η εισφορά του Γενικού Συστήματος Υγείας (ΓΕΣΥ) ύψους 2.65%, και ακόμη και αυτό έχει ανώτατο όριο, που επί του παρόντος ανέρχεται σε 4,770 ευρώ ετησίως μόλις το εισόδημα φτάσει τα 180,000 ευρώ. Αυτός είναι ο λόγος για τον οποίο οι σύμβουλοι συχνά περιγράφουν τον πραγματικό φόρο επί των μη μόνιμων μερισμάτων ως περίπου 2.65%, όχι μηδενικό, αλλά πολύ χαμηλότερο σχεδόν από οποιοδήποτε άλλο μέρος της Ευρώπης.
Τα έσοδα από τόκους λειτουργούν με τον ίδιο τρόπο: εξαιρούνται πλήρως από την ΕΑΑ, υπόκεινται μόνο στο ΓεΣΥ. Από την 1η Ιανουαρίου 2026, μια περαιτέρω μεταρρύθμιση κατάργησε την ΕΑΑ στο εισόδημα από ενοίκια για όλους τους φορολογούμενους κατοίκους Κύπρου, γεγονός που μειώνει το χάσμα στα ενοίκια, αλλά αφήνει το πλεονέκτημα μερίσματος και τόκων πλήρως άθικτο για τους μη κατοίκους Κύπρου.
Δύο χαρακτηριστικά της Κύπρου κάνουν το πακέτο πιο γλυκό. Δεν υπάρχει φόρος κληρονομιάς, ούτε φόρος περιουσίας και ούτε φόρος δωρεάς. Και ο φόρος κεφαλαιουχικών κερδών ισχύει μόνο για κέρδη από ακίνητη περιουσία που βρίσκεται στην Κύπρο, όχι για κέρδη από ξένα περιουσιακά στοιχεία ή μετοχές. Για έναν διεθνώς κινητό επενδυτή, αυτός ο συνδυασμός είναι το πραγματικό πλεονέκτημα.
Η απόκτηση του καθεστώτος μη κατοίκου στην Κύπρο εξαρτάται από την κατοικία σας και όχι από την υπηκοότητά σας. Σύμφωνα με την κυπριακή νομοθεσία, γενικά έχετε «κατοικία προέλευσης» — την κατοικία που κληρονομείτε κατά τη γέννηση, συνήθως του πατέρα σας — εκτός εάν έχετε αποκτήσει «κατοικία επιλογής» με μόνιμη εγκατάσταση κάπου αλλού.
Θεωρείστε ως μη κάτοικος Κύπρου εάν η κατοικία προέλευσής σας είναι εκτός Κύπρου και δεν έχετε θεωρηθεί κάτοικος εδώ. Αυτός είναι ο κανόνας που έχει τη μεγαλύτερη σημασία: «θεωρείστε κάτοικος Κύπρου» μόνο όταν είστε φορολογικός κάτοικος Κύπρου για τουλάχιστον 17 από τα τελευταία 20 χρόνια. Μέχρι τότε, ένα άτομο του οποίου οι ρίζες είναι στο εξωτερικό διατηρεί το καθεστώς του μη κάτοικου.
Επομένως, το τυπικό προφίλ που πληροί τις προϋποθέσεις είναι απλό. Είστε αλλοδαπός υπήκοος ή Κύπριος που γεννήθηκε και μεγάλωσε στο εξωτερικό, δεν ήσασταν φορολογικός κάτοικος Κύπρου για 17 από τα 20 χρόνια πριν από την υποβολή της αίτησης και η κατοικία σας είναι σε άλλη χώρα. Πληροίτε αυτές τις προϋποθέσεις και μπορείτε να διεκδικήσετε μεταχείριση μη κατοικίας για τις εξαιρέσεις του SDC από το πρώτο έτος της φορολογικής σας κατοικίας στην Κύπρο.
Η κατάσταση δεν είναι αυτόματη στην πράξη — την επιβεβαιώνετε όταν εγγραφείτε στο Τμήμα Φορολογίας Κύπρου και συμπληρώστε τη σχετική δήλωση. Επειδή η κατοικία μπορεί να είναι ένα λεπτό νομικό ζήτημα, ειδικά αν έχετε περάσει μεγάλα χρονικά διαστήματα στην Κύπρο στο παρελθόν, αυτό ακριβώς είναι το σημείο όπου ένας αδειούχος φοροτεχνικός σύμβουλος κερδίζει την αμοιβή του.
Το καθεστώς μη κατοικίας βοηθάει μόνο όταν είστε πραγματικά φορολογικός κάτοικος Κύπρου — και εδώ μπαίνει στο προσκήνιο η αγορά ακινήτου. Η Κύπρος προσφέρει δύο οδούς για την απόκτηση φορολογικής κατοικίας, και η ταχύτερη βασίζεται στην κατοχή κατοικίας στο νησί.
Το μακροχρόνιο Κανόνας 183 ημερών είναι απλό: εάν περάσετε περισσότερες από 183 ημέρες φυσικά στην Κύπρο σε ένα ημερολογιακό έτος, γίνεστε αυτόματα φορολογικός κάτοικος. Δεν ισχύει καμία προϋπόθεση κατοικίας, εργασίας ή εταιρείας.
Το νεότερο Κανόνας 60 ημερών είναι αυτό που κάνει την Κύπρο ασυνήθιστα προσβάσιμη. Μπορείτε να θεωρηθείτε φορολογικός κάτοικος Κύπρου εάν περάσετε τουλάχιστον 60 ημέρες στο νησί το χρόνο, υπό την προϋπόθεση ότι επίσης:
Μια μεταρρύθμιση του 2026 χαλάρωσε περαιτέρω το καθεστώς: δεν χρειάζεται πλέον να αποδεικνύετε ότι δεν είστε φορολογικός κάτοικος αλλού με τον ίδιο αυστηρό τρόπο, κάτι που βοηθά τα άτομα με διασυνοριακούς δεσμούς. Η προϋπόθεση της μόνιμης κατοικίας, ωστόσο, παραμένει κεντρικής σημασίας - και είναι ο σαφέστερος λόγος για τον οποίο μια μετακόμιση εκτός κατοικίας και μια απόφαση περί ιδιοκτησίας πρέπει να αποτελούν μέρος της ίδιας συζήτησης.
Αυτό το μόνιμο σπίτι μπορεί να ενοικιαστεί, αλλά η αγορά σας δίνει μια σταθερή βάση, ένα μακροπρόθεσμο περιουσιακό στοιχείο και σαφή απόδειξη του δεσμού σας με την Κύπρο. Είτε σας ελκύει η ακτή είτε η πρωτεύουσα, μπορείτε να περιηγηθείτε σε επαληθευμένες καταχωρίσεις για διαμερίσματα σε όλη την Κύπρο ή να επικεντρωθούν σε μια συγκεκριμένη αγορά, όπως π.χ. ακίνητο προς πώληση στη Λεμεσό or ΠάφοςΠριν κάνετε commit, εκτελέστε ένα άμεση αναφορά ακινήτου για να ελέγξετε τους αριθμούς πίσω από οποιαδήποτε καταχώριση.
Για τον πλήρη μηχανισμό των δοκιμών κατοικίας, το αφορολόγητο όριο και τις ζώνες φόρου εισοδήματος του 2026, ανατρέξτε στο συνοδευτικό μας έγγραφο. Οδηγός φορολογικής κατοικίας στην Κύπρο, το οποίο βρίσκεται δίπλα σε αυτό το κομμάτι ως η ευρύτερη εικόνα.
Το καθεστώς μη μόνιμης κατοικίας στην Κύπρο είναι γενναιόδωρο αλλά χρονικά περιορισμένο. Η απαλλαγή από την ΕΑΑ σε μερίσματα και τόκους ισχύει για έως και 17 χρόνια από την ημερομηνία που γίνεστε για πρώτη φορά φορολογικός κάτοικος Κύπρου — είτε με τον κανόνα των 183 ημερών είτε με τον κανόνα των 60 ημερών. Το ρολόι ξεκινά τη στιγμή που πληροίτε τις προϋποθέσεις, επομένως το έτος μετακόμισης έχει σημασία.
Μετά από 17 χρόνια φορολογικής κατοικίας στην Κύπρο, θεωρείτε ότι έχετε την κατοικία σας στην Κύπρο και η SDC εφαρμόζεται όπως θα γινόταν σε οποιονδήποτε μακροχρόνιο κάτοικο. Ιστορικά, αυτό ήταν το δύσκολο σημείο. Η μεταρρύθμιση του 2026, ωστόσο, εισήγαγε μια παράταση επί πληρωμή: οι μη κάτοικοι Κύπρου των οποίων η κατοικία προέλευσης είναι εκτός Κύπρου μπορούν να παρατείνουν την απαλλαγή για δύο ακόμη πενταετείς περιόδους, με εφάπαξ πληρωμή 250,000 ευρώ για κάθε πενταετές διάστημα.
Για τους περισσότερους ανθρώπους, αυτή η παράταση είναι μια μακρινή, προαιρετική σκέψη. Αυτό που έχει σημασία εξαρχής είναι ότι 17 αφορολόγητα έτη είναι ένας μακρύς διάδρομος — αρκετός χρόνος για να δημιουργήσετε και να αξιοποιήσετε ένα επενδυτικό χαρτοφυλάκιο, να διευθύνετε μια επιχείρηση ή να απολαύσετε μια άνετη συνταξιοδότηση, ενώ ο πραγματικός φόρος επί του παθητικού εισοδήματος παραμένει κοντά στο 2.65%.
Επίσης, αναδιατυπώνει την απόφαση μετεγκατάστασης. Μια κίνηση που εξασφαλίζει σχεδόν δύο δεκαετίες ευνοϊκής μεταχείρισης αξίζει να δομηθεί προσεκτικά από την πρώτη κιόλας μέρα, συμπεριλαμβανομένου του πώς και πού κατέχετε την περιουσία σας στην Κύπρο.
Για μια αγορά όπως το index.cy, το ειλικρινές επιχείρημα είναι το εξής: το καθεστώς μη κατοίκησης είναι φορολογικό ζήτημα, αλλά η κίνηση που το ξεκλειδώνει είναι μια απόφαση που αφορά την ιδιοκτησία και τον τρόπο ζωής. Τα δύο αυτά είναι άρρηκτα συνδεδεμένα στην πράξη.
Ένα σπίτι στην Κύπρο κάνει τρία πράγματα ταυτόχρονα για μια μετεγκατάσταση χωρίς κατοικία. Πληροί την προϋπόθεση μόνιμης κατοικίας του κανόνα των 60 ημερών. Σας δίνει μια πραγματική βάση για τις 60 και πλέον ημέρες που θα περάσετε στο νησί. Και τοποθετεί το κεφάλαιό σας σε ένα περιουσιακό στοιχείο σε μια αγορά χωρίς ετήσιο εθνικό φόρο ακίνητης περιουσίας από το 2017 και φόρο κεφαλαιουχικών κερδών που χρεώνεται μόνο στην τελική πώληση ακινήτου στην Κύπρο.
Το πού αγοράζετε διαμορφώνει τόσο τον τρόπο ζωής όσο και τον προϋπολογισμό. Η Λεμεσός ταιριάζει σε επενδυτές και στελέχη που επιθυμούν ένα επιχειρηματικό κέντρο και διαμονή σε μαρίνα. Η Πάφος και τα δυτικά της πόλης προσελκύουν συνταξιούχους και εργαζόμενους εξ αποστάσεως με χαμηλότερες τιμές και μια μεγάλη διεθνή κοινότητα. Η Λάρνακα και η Λευκωσία προσφέρουν αξία και καθημερινή πρακτικότητα. Οι συνταξιούχοι ειδικότερα συνδυάζουν το καθεστώς της μη-κατοικίας με το κλίμα και την υγειονομική περίθαλψη του νησιού — το δικό μας Οδηγός για συνταξιοδότηση στην Κύπρο καλύπτει λεπτομερώς αυτόν τον συνδυασμό.
Το καθεστώς μη κατοικίας συνδέεται επίσης με τα έγγραφα διαμονής σας. Πολλοί μη κάτοικοι Κύπρου κατέχουν ή επιδιώκουν την άδεια διαμονής στην Κύπρο παράλληλα με το φορολογικό καθεστώς. Οδηγός μόνιμης διαμονής στην Κύπρο εξηγεί τη διαδρομή επένδυσης σε ακίνητα. Και επειδή τα φορολογικά, νομικά και τελικά έξοδα αλληλοσυνδέονται, αξίζει να διαβάσετε την επισκόπησή μας για φόροι και νομικές διαδικασίες στα ακίνητα στην Κύπρο πριν υπογράψετε οτιδήποτε.
Η ακολουθία που λειτουργεί καλύτερα είναι σκόπιμη: επιβεβαιώστε το σχέδιο κατοικίας και διαμονής σας με έναν αδειούχο σύμβουλο, επιλέξτε μια περιοχή και ένα ακίνητο που ταιριάζουν τόσο στον τρόπο ζωής σας όσο και στον κανόνα μόνιμης κατοικίας, επαληθεύστε την καταχώριση με δεδομένα και μόνο τότε ολοκληρώστε. Κάντε αυτήν την παραγγελία σωστά και η κατάσταση μη κατοίκησης γίνεται η ανταμοιβή για μια καλά σχεδιασμένη μετακόμιση, όχι μια σκέψη μετά τη μετακόμιση.
Το καθεστώς μη κατοίκου Κύπρου διαρκεί έως και 17 χρόνια από την ημερομηνία που γίνεστε για πρώτη φορά φορολογικός κάτοικος Κύπρου. Κατά τη διάρκεια αυτής της περιόδου, απαλλάσσεστε από την Έκτακτη Εισφορά Άμυνας επί μερισμάτων, τόκων και εισοδήματος από ενοίκια. Από το 2026, οι μη κατοίκοι με κατοικία στο εξωτερικό μπορούν να παρατείνουν το όφελος για δύο ακόμη πενταετείς περιόδους για 250,000 ευρώ η καθεμία.
Ένα άτομο εκτός Κύπρου πληρώνει φόρο εισοδήματος 0% και 0% ΕΑΑ επί των μερισμάτων. Η μόνη χρέωση είναι η εισφορά του Γενικού Συστήματος Υγειονομικής Περίθαλψης (ΓΕΣΥ) ύψους 2.65%, η οποία έχει ανώτατο όριο τα 4,770 ευρώ ετησίως. Αυτό δίνει έναν πραγματικό συντελεστή περίπου 2.65% επί των εσόδων από μερίσματα, είτε το μέρισμα προέρχεται από κυπριακή είτε από ξένη εταιρεία.
Όχι. Χάρη στον κανόνα των 60 ημερών, μπορείτε να γίνετε φορολογικός κάτοικος Κύπρου — και να διεκδικήσετε καθεστώς μη κατοίκου — διαμένοντας μόλις 60 ημέρες το χρόνο στο νησί, υπό την προϋπόθεση ότι διατηρείτε μόνιμη κατοικία στην Κύπρο και έχετε επιχείρηση, εργασία ή διευθυντική θέση εδώ. Δεν απαιτείται πλήρης διαμονή.
Ναι. Η αγορά ακινήτου δεν επηρεάζει την κατοικία σας, επομένως δεν θέτει σε κίνδυνο το καθεστώς μη κατοικίας σας. Στην πραγματικότητα, η κατοχή κατοικίας είναι ένας τρόπος για να ικανοποιήσετε την προϋπόθεση μόνιμης κατοικίας της 60ήμερης διαδρομής διαμονής, η οποία είναι μια συνηθισμένη διαδρομή για την αξίωση μεταχείρισης μη κατοικίας.
Το καθεστώς μη κατοίκησης στην Κύπρο προσφέρει κάτι σπάνιο: έως και 17 χρόνια σχεδόν μηδενικού φόρου επί μερισμάτων και τόκων, σε ένα κράτος μέλος της ΕΕ χωρίς φόρο κληρονομιάς ή περιουσίας και σε ένα πραγματικά ευχάριστο μέρος για να ζουν. Για τους επενδυτές και τους συνταξιούχους, οι αριθμοί είναι πειστικοί και οι μεταρρυθμίσεις του 2026 διατήρησαν σταθερά το βασικό πλεονέκτημα.
Τρία πράγματα καθορίζουν αν θα το καταλάβετε. Επιβεβαιώστε ότι η κατοικία σας είναι εκτός Κύπρου και ότι πληροίτε το κριτήριο της διαμονής — συνήθως τον κανόνα των 60 ημερών. Εξασφαλίστε μια μόνιμη κατοικία στο νησί, η οποία θα εδραιώσει τόσο την αίτηση διαμονής σας όσο και την καθημερινότητά σας. Και οργανώστε τη μετακόμιση με έναν αδειούχο φοροτεχνικό σύμβουλο, ώστε το χρονικό διάστημα των 17 ετών να ξεκινά ομαλά.
Το βήμα του ακινήτου είναι αυτό που ελέγχετε πιο άμεσα. Όταν είστε έτοιμοι να περάσετε από τον σχεδιασμό σε πραγματικές καταχωρίσεις, περιηγηθείτε σε επαληθευμένα σπίτια σε κάθε περιοχή στο index.cy και εκτελέστε μια άμεση αναφορά ακινήτου πριν δεσμευτείτε — έτσι ώστε η μη-κυριαρχία κίνησή σας να βασίζεται σε σωστούς αριθμούς, όχι σε εικασίες.
Αυτός ο οδηγός αποτελεί γενική πληροφορία και όχι νομική ή φορολογική συμβουλή. Οι κανόνες περί μη κατοίκησης και φορολογικής κατοικίας εξαρτώνται από προσωπικές περιστάσεις. Συνεργάζεστε πάντα με έναν αδειούχο φοροτεχνικό σύμβουλο στην Κύπρο για την εκάστοτε περίπτωσή σας.
Εταιρεία
Υποστήριξη
Πληροφορίες
