Η Κύπρος αναθεώρησε το πλαίσιο φορολογίας ακίνητης περιουσίας την 1η Ιανουαρίου 2026. Ο φόρος χαρτοσήμου καταργήθηκε, οι απαλλαγές από τα κεφαλαιουχικά κέρδη έχουν σχεδόν διπλασιαστεί και η Έκτακτη Εισφορά Άμυνας επί του εισοδήματος από ενοίκια έχει καταργηθεί εντελώς. Είτε αγοράζετε το πρώτο σας διαμέρισμα, πουλάτε μια βίλα είτε δημιουργείτε ένα επενδυτικό χαρτοφυλάκιο σε όλο το νησί, τα ποσά για τα οποία πρέπει να κάνετε προϋπολογισμό έχουν αλλάξει σημαντικά.
Αυτός ο οδηγός αναλύει κάθε φόρο ακίνητης περιουσίας στην Κύπρο, τέλος και κόστος που ισχύει το 2026 — τέλη μεταβίβασης, ΦΠΑ, φόρο κεφαλαιουχικών κερδών, δικαστικά έξοδα και δημοτικά τέλη που θα πληρώνετε κάθε χρόνο ως ιδιοκτήτης. Χρησιμοποιούμε πίνακες πραγματικών συντελεστών και παραδείγματα, ώστε να μπορείτε να υπολογίσετε τη συνολική σας δαπάνη πριν δεσμευτείτε.
Το κυπριακό κοινοβούλιο ψήφισε τον νόμο Ν. 239(I)/2025, ο οποίος πυροδότησε την πιο ουσιαστική μεταρρύθμιση του φόρου ακίνητης περιουσίας εδώ και σχεδόν μια δεκαετία. Τρεις αλλαγές έχουν τη μεγαλύτερη σημασία για τους αγοραστές και τους πωλητές αυτή τη στιγμή.
Πρώτον, το τέλος χαρτοσήμου έχει καταργηθεί πλήρωςΟι συμβάσεις που υπογράφονται από την 1η Ιανουαρίου 2026 και μετά έχουν μηδενικό τέλος χαρτοσήμου—εξοικονόμηση έως και 0.20% σε συναλλαγές υψηλότερης αξίας. Σημειώστε τον μεταβατικό κανόνα: εάν υπογράψατε σύμβαση έως τις 31 Δεκεμβρίου 2025, αλλά δεν έχετε ολοκληρώσει ακόμη τη μεταβίβαση, ο φόρος χαρτοσήμου εξακολουθεί να ισχύει με τους παλαιούς συντελεστές (0.15% για τα πρώτα 170,000 €, στη συνέχεια 0.20% πάνω από αυτό).
Δεύτερον, οι απαλλαγές από τον φόρο κεφαλαιουχικών κερδών εφ' όρου ζωής έχουν αυξηθεί σημαντικάΗ απαλλαγή για την κύρια κατοικία αυξήθηκε από 85,430 ευρώ σε 150,000 ευρώ, η γενική απαλλαγή από 17,086 ευρώ σε 30,000 ευρώ και η απαλλαγή για γεωργική γη από 25,629 ευρώ σε 50,000 ευρώ. Αυτά είναι σωρευτικά επιδόματα εφ' όρου ζωής—μόλις χρησιμοποιηθούν, δεν μηδενίζονται.
Τρίτον, η Η Ειδική Αμυντική Εισφορά (SDC) επί του εισοδήματος από ενοίκια έχει καταργηθεί για φορολογικούς κατοίκους. Εάν έχετε στην κατοχή σας ακίνητο προς ενοικίαση στην Κύπρο, αυτό καταργεί έναν φόρο που προηγουμένως ίσχυε στο 3% του 75% του ακαθάριστου εισοδήματος από ενοίκια.
Τα τέλη μεταβίβασης είναι η μεγαλύτερη φορολογική δαπάνη κατά την αγορά ακινήτου στην Κύπρο. Υπολογίζονται σε προοδευτική κλίμακα με βάση την αγοραία αξία του ακινήτου, όπως εκτιμάται από το Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας.
Η τρέχουσα δομή τιμών λειτουργεί ως εξής. Για τα πρώτα 85,000 € της εκτιμώμενης αξίας, πληρώνετε 3%. Για το τμήμα από 85,001 € έως 170,000 €, ο συντελεστής είναι 5%. Για οποιοδήποτε ποσό άνω των 170,000 €, ο συντελεστής ανεβαίνει στο 8%.
Για ένα ακίνητο που έχει εκτιμηθεί στα 300,000 €, ο υπολογισμός έχει ως εξής: 85,000 € με συντελεστή 3% ίσον 2,550 €, συν 85,000 € με συντελεστή 5% ίσον 4,250 €, συν 130,000 € με συντελεστή 8% ίσον 10,400 €—σύνολο €17,200 σε τέλη μεταβίβασης.
Υπάρχει μια κρίσιμη διάκριση που πρέπει να κατανοήσετε. Εάν αγοράσατε ένα νέο ακίνητο και πληρώσατε ΦΠΑ για τη συναλλαγή, δεν οφείλετε τέλη μεταβίβασης. Εάν το ακίνητο πρόκειται για μεταπώληση (δεν χρεώθηκε ΦΠΑ), η νομοθεσία προβλέπει... 50% μείωση σχετικά με τα τέλη μεταβίβασης. Χρησιμοποιώντας το παραπάνω παράδειγμα, ένας αγοραστής μεταπώλησης θα πλήρωνε περίπου 8,600 € αντί για 17,200 €.
Αυτό καθιστά την απόφαση ΦΠΑ έναντι τέλους μεταβίβασης μια γνήσια στρατηγική επιλογή. διαμερίσματα προς πώληση στην Κύπρο or σπίτια προς πώληση στην Κύπρο, η κατανόηση της φορολογικής οδού που ισχύει για τη συγκεκριμένη αγορά σας μπορεί να σας εξοικονομήσει χιλιάδες ευρώ.
Ο φόρος προστιθέμενης αξίας ισχύει στις 19% σε νεόδμητα ακίνητα που αγοράζονται απευθείας από έναν κατασκευαστή. Αυτό είναι ένα σημαντικό κόστος—για ένα νεόδμητο διαμέρισμα αξίας 300,000 ευρώ, ο τυπικός λογαριασμός ΦΠΑ θα ήταν 57,000 ευρώ.
Ωστόσο, η Κύπρος προσφέρει... μειωμένος συντελεστής ΦΠΑ 5% για κύριες κατοικίες που πληρούν τις προϋποθέσεις. Για να είστε επιλέξιμοι, πρέπει να πληροίτε αρκετές προϋποθέσεις. Το ακίνητο πρέπει να χρησιμεύει ως η κύρια και μόνιμη κατοικία σας. Ο μειωμένος συντελεστής ισχύει μόνο για τα πρώτα 350,000 € της αξίας του ακινήτου και η συνολική αξία δεν πρέπει να υπερβαίνει τα 475,000 €. Επιπλέον, ο συντελεστής 5% καλύπτει τα πρώτα 130 τετραγωνικά μέτρα της καλυμμένης επιφάνειας, υπό την προϋπόθεση ότι η συνολική καλυμμένη επιφάνεια είναι κάτω των 190 τετραγωνικών μέτρων.
Υπάρχει επίσης μια μεταβατική διάταξη που αξίζει να σημειωθεί. Για ακίνητα με πολεοδομικές άδειες που εκδόθηκαν έως τις 31 Οκτωβρίου 2023, ο μειωμένος συντελεστής ΦΠΑ 5% ισχύει για τα πρώτα 200 τετραγωνικά μέτρα ανεξαρτήτως συνολικής επιφάνειας ή αξίας, υπό την προϋπόθεση ότι η αγορά ολοκληρώνεται ως πρώτη κατοικία έως τις 15 Ιουνίου 2026. Εάν σκέφτεστε ένα βίλα στην Κύπρο ή μεγαλύτερου ακινήτου βάσει αυτού του μεταβατικού κανόνα, η προθεσμία πλησιάζει.
Τα ακίνητα μεταπώλησης γενικά απαλλάσσονται από τον ΦΠΑ. Αντ' αυτού, ο αγοραστής πληρώνει τα τυπικά τέλη μεταβίβασης (με μείωση 50%). Αυτός είναι ο λόγος για τον οποίο πολλοί αγοραστές εξετάζουν οικονομικά διαμερίσματα στην Κύπρο να βρίσκουν ελκυστικά τα ακίνητα μεταπώλησης από την άποψη του συνολικού κόστους.
Ο φόρος κεφαλαιουχικών κερδών στην Κύπρο επιβάλλεται με σταθερό συντελεστή 20% επί του κέρδους από την πώληση ακίνητης περιουσίας. Το φορολογητέο κέρδος υπολογίζεται ως η διαφορά μεταξύ της τιμής πώλησης και του προσαρμοσμένου κόστους κτήσης, το οποίο περιλαμβάνει την αρχική τιμή αγοράς, τα επιλέξιμα έξοδα βελτίωσης και τις προσαρμογές πληθωρισμού με βάση τον δείκτη τιμών καταναλωτή.
Οι μεταρρυθμίσεις του 2026 αύξησαν σημαντικά τις διαθέσιμες ισόβιες απαλλαγές:
Αυτές οι εξαιρέσεις είναι σωρευτικές. Εάν πουλήσετε την κύρια κατοικία σας και χρησιμοποιήσετε 100,000 € από το επίδομά σας των 150,000 €, σας απομένουν 50,000 € για μελλοντικές πωλήσεις μιας κύριας κατοικίας.
Μία επιπλέον εισφορά ισχύει για όλες τις πωλήσεις ακινήτων. Από τον Φεβρουάριο του 2021, ένα 0.4% εισφορά επιβάλλεται στα έσοδα από πωλήσεις όλων των διαθέσεων ακίνητης περιουσίας. Από τον Νοέμβριο του 2022, αυτό καλύπτει επίσης τις διαθέσεις μετοχών σε εταιρείες που κατέχουν άμεσα ή έμμεσα ακίνητη περιουσία στην Κύπρο — το λεγόμενο κριτήριο «πλούσιου σε ακίνητα», το οποίο έχει αυστηροποιηθεί το 2026 μειώνοντας το όριο από 50% σε 20%.
Η Κύπρος δεν επιβάλλει ετήσιο φόρο ακίνητης περιουσίας. Αυτός ο φόρος καταργήθηκε το 2017, καθιστώντας το νησί ιδιαίτερα ελκυστικό για επενδυτές ακινήτων σε σύγκριση με πολλές δικαιοδοσίες της ΕΕ όπου οι ετήσιοι φόροι ακίνητης περιουσίας μπορεί να είναι σημαντικοί.
Τα τρέχοντα έξοδα που θα πληρώνετε ως ιδιοκτήτης ακινήτου περιορίζονται σε δημοτικά τέλη, τα οποία συνήθως κυμαίνονται από 90 € έως 300 € ετησίως ανάλογα με το μέγεθος και την τοποθεσία του ακινήτου. Αυτά τα τέλη εισπράττονται από τον τοπικό δήμο ή το κοινοτικό συμβούλιο και καλύπτουν τις κοινόχρηστες υπηρεσίες.
Για τους ιδιοκτήτες ακινήτων προς ενοικίαση, η κατάργηση του ΕΑΑ στο εισόδημα από ενοίκια από την 1η Ιανουαρίου 2026 καθιστά ακόμη ελαφρύτερη την ετήσια φορολογική επιβάρυνση. Το εισόδημα από ενοίκια εξακολουθεί να υπόκειται σε φόρο εισοδήματος βάσει των τυπικών προοδευτικών συντελεστών, αλλά το πρόσθετο επίπεδο ΕΑΑ του 3% έχει αφαιρεθεί εντελώς.
Εάν αξιολογείτε επενδυτικά ακίνητα σε διαφορετικές περιοχές—είτε σε Λεμεσός, ΠάφοςΤο HIFU, ή Υψηλής Έντασης Εστιασμένος Υπέρηχος, στοχεύει επίσης στο πρόσωπο και τον λαιμό. Προσφέρει θεραπεία σε γρήγορες εκπομπές, γεγονός που κάνει τις συνεδρίες θεραπείας συντομότερες. Λάρνακα—η απουσία ετήσιου φόρου ακίνητης περιουσίας αποτελεί σημαντικό παράγοντα στους υπολογισμούς της απόδοσης.
Πέρα από τους βασικούς φόρους, οι αγοραστές θα πρέπει να υπολογίσουν αρκετά πρόσθετα έξοδα που αθροίζονται. Τα δικηγορικά έξοδα στην Κύπρο κυμαίνονται συνήθως από 1% έως 2% της τιμής αγοράς, με ελάχιστες αμοιβές από 2,500 έως 3,500 ευρώ συν ΦΠΑ. Ένας καλός δικηγόρος ακινήτων χειρίζεται τον δέοντα έλεγχο του τίτλου ιδιοκτησίας, την αναθεώρηση της σύμβασης και την εκπροσώπηση στο Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας.
Τα τέλη επιθεώρησης ακινήτου κυμαίνονται από 300€ έως 1,000€, ανάλογα με το μέγεθος και την πολυπλοκότητα του ακινήτου. Οι προκαταβολές σύνδεσης με το δίκτυο κοινής ωφέλειας και το κόστος εγκατάστασης προσθέτουν περίπου 200€ έως 650€. Εάν χρειάζεστε μετάφραση εγγράφων — κάτι συνηθισμένο για τους διεθνείς αγοραστές — αναμένετε να πληρώσετε 50€ έως 150€ ανά έγγραφο.
Για τους αγοραστές που χρησιμοποιούν στεγαστική χρηματοδότηση, τα πρόσθετα έξοδα περιλαμβάνουν τραπεζικά έξοδα επεξεργασίας (συνήθως 1% του ποσού του δανείου), τέλος εκτίμησης ακινήτου από 200 έως 500 ευρώ για την αξιολόγηση του δανειστή και ξεχωριστά νομικά έξοδα για την τεκμηρίωση του στεγαστικού δανείου από 500 έως 1,500 ευρώ.
Συνολικά, το κόστος κλεισίματος του αγοραστή στην Κύπρο κυμαίνεται συνήθως από 6% σε 24% της τιμής αγοράς, ανάλογα κυρίως με το αν αγοράζετε νεόδμητο (όπου ο ΦΠΑ είναι το κυρίαρχο κόστος) ή ακίνητο μεταπώλησης (όπου τα τέλη μεταβίβασης και τα δικαστικά έξοδα αποτελούν το μεγαλύτερο μέρος). Σε ένα ακίνητο αξίας 300,000€, αυτό μεταφράζεται σε περίπου 18,000€ έως 72,000€ σε συνολικά έξοδα συναλλαγής.
Για να γίνουν πιο συγκεκριμένοι αυτοί οι αριθμοί, ακολουθεί μια πλήρης ανάλυση κόστους για μια τυπική αγορά—ένα διαμέρισμα μεταπώλησης στη Λεμεσό αξίας 250,000 ευρώ.
Τέλη μεταφοράς (με έκπτωση 50%): 85,000 € με επιτόκιο 3% = 2,550 €, συν 85,000 € με επιτόκιο 5% = 4,250 €, συν 80,000 € με επιτόκιο 8% = 6,400 €. Σύνολο πριν από τη μείωση: 13,200 €. Μετά τη μείωση 50%: €6,600.
ΔΕΞΑΜΕΝΗ: €0 (ακίνητο μεταπώλησης, δεν υπόκειται σε ΦΠΑ).
Τέλος χαρτοσήμου: 0€ (καταργήθηκε από 1η Ιανουαρίου 2026).
Νομικά τέλη: περίπου 3,000 έως 5,000 ευρώ (1.2% έως 2% της τιμής αγοράς, συν ΦΠΑ).
Έρευνα και άλλα έξοδα: περίπου 500€ έως 1,000€.
Συνολικά εκτιμώμενα έξοδα κλεισίματος: 10,100 € έως 12,600 €, ή περίπου 4% έως 5% της τιμής αγοράς. Αυτό αντιπροσωπεύει μια σημαντική εξοικονόμηση σε σύγκριση με τις συναλλαγές πριν από το 2026, όπου ο φόρος χαρτοσήμου θα είχε προσθέσει περίπου 410 ευρώ στον λογαριασμό.
Ένας λόγος για τον οποίο η Κύπρος συνεχίζει να προσελκύει διεθνείς αγοραστές ακινήτων είναι η ανταγωνιστική φορολογική της θέση. Η απουσία ετήσιου φόρου ακίνητης περιουσίας είναι σπάνια στην Ευρώπη — οι περισσότερες χώρες της ΕΕ επιβάλλουν ετησίως μεταξύ 0.1% και 2% της εκτιμώμενης αξίας ενός ακινήτου. Για ένα ακίνητο αξίας 300,000 ευρώ, αυτό θα μπορούσε να σημαίνει 300 έως 6,000 ευρώ ετησίως σε επαναλαμβανόμενο φόρο που η Κύπρος απλώς δεν επιβάλλει.
Οι μεταρρυθμίσεις του 2026 έχουν κάνει το νησί ακόμη πιο ανταγωνιστικό. Η κατάργηση του φόρου χαρτοσήμου εξαλείφει ένα κόστος τριβής που υπάρχει στις περισσότερες ευρωπαϊκές δικαιοδοσίες. Οι αυξημένες απαλλαγές από τον φόρο CGT παρέχουν πραγματική φορολογική ελάφρυνση για τους πωλητές. Και η κατάργηση του SDC στο εισόδημα από ενοίκια βελτιώνει τις καθαρές αποδόσεις για τους ιδιοκτήτες-επενδυτές.
Για αγοραστές που εξερευνούν εμπορικά ακίνητα στην Κύπρο ή τη δημιουργία ενός χαρτοφυλακίου κατοικιών, αυτά τα διαρθρωτικά φορολογικά πλεονεκτήματα επιδεινώνονται με την πάροδο του χρόνου και βελτιώνουν σημαντικά τις μακροπρόθεσμες αποδόσεις.
Βασικές τιμές, χρεώσεις και εξαιρέσεις που πρέπει να γνωρίζει κάθε αγοραστής και πωλητής
Το φορολογικό τοπίο ακίνητης περιουσίας στην Κύπρο για το 2026 είναι πιο φιλικό προς τους αγοραστές από ό,τι ήταν εδώ και χρόνια. Ο φόρος χαρτοσήμου έχει καταργηθεί για τις νέες συμβάσεις. Οι απαλλαγές από κεφαλαιακά κέρδη έχουν σχεδόν διπλασιαστεί. Το εισόδημα από ενοίκια δεν υπόκειται πλέον σε SDC.
Τα κύρια έξοδα που πρέπει να προϋπολογιστούν παραμένουν τα τέλη μεταβίβασης (3%-8% σε αναλογική κλίμακα, με μείωση 50% για ακίνητα μεταπώλησης) ή ο ΦΠΑ (19% βασικός, 5% μειωμένος για κύριες κατοικίες που πληρούν τις προϋποθέσεις). Τα νομικά και διοικητικά έξοδα προστίθενται σε ποσοστό 1%-2%.
Πριν πραγματοποιήσετε οποιαδήποτε αγορά ή πώληση ακινήτου στην Κύπρο, συμβουλευτείτε έναν εξειδικευμένο φοροτεχνικό σύμβουλο ή δικηγόρο ακινήτων για να κατανοήσετε πώς εφαρμόζονται αυτοί οι κανόνες στην συγκεκριμένη περίπτωσή σας. Η φορολογική νομοθεσία μπορεί να αλλάξει και οι ατομικές περιστάσεις -ιδίως για τους μη κατοίκους ή τις εταιρικές δομές- ενδέχεται να ενεργοποιούν διαφορετικές υποχρεώσεις.
Περιηγηθείτε στην πλήρη γκάμα των διαθέσιμων ακινήτων στο ευρετήριο.cy για να βρείτε την επόμενη επένδυσή σας ή το επόμενο σπίτι σας στην Κύπρο, υποστηριζόμενα από δεδομένα από τη μεγαλύτερη αγορά ακινήτων του νησιού με 60,000+ επαληθευμένες καταχωρίσεις.
Εταιρεία
Υποστήριξη
Πληροφορίες
