Κάτω Πολεμίδια είναι η δεύτερη πιο πυκνοκατοικημένη περιοχή σε ολόκληρη την επαρχία Λεμεσού, ωστόσο τα διαμερίσματά της πωλούνται σε τιμή μικρότερη από τη μισή από αυτήν που προσφέρουν τα παράκτια προάστια. Αυτό το χάσμα είναι το πιο χρήσιμο στοιχείο για την περιοχή. Για να το μετρήσουμε σωστά, τιμολογήσαμε 268 live καταχωρήσεις Κάτω Πολεμίδια στο index.cy και να τα συγκρίνετε με 7,544 καταχωρίσεις σε έξι γειτονικές τοποθεσίες της Λεμεσού.
Το αποτέλεσμα είναι μια τοποθεσία που κάνει κάτι που κανένας από τους γείτονές της δεν καταφέρνει: συνδυάζει την φθηνότερη τιμή εισόδου στην αστική Λεμεσό με την υψηλότερη απόδοση ενοικίασης στην ομάδα. Αυτός ο οδηγός παρουσιάζει την αγορά ακινήτων στα Κάτω Πολεμίδια το 2026 — τιμές ανά αριθμό υπνοδωματίων, ενοίκια, αποδόσεις, αξίες γης και τους πρακτικούς ελέγχους που αξίζει να κάνετε πριν αγοράσετε.
Τα Κάτω Πολεμίδια είναι ένα προάστιο της ενδοχώρας σε υψωμένο έδαφος βορειοδυτικά της πόλης της Λεμεσού, περίπου τέσσερα χιλιόμετρα από την παραλία. Είναι περισσότερο οικιστικό παρά τουριστικό, και εκεί βρίσκεται το Νέο Κρατικό Νοσοκομείο Λεμεσού — το κύριο δημόσιο νοσοκομείο της περιοχής. Η περιοχή χωρίζεται σε έξι συνοικίες: Αρχάγγελος Μιχαήλ, Ανθούπολη, Απόστολος Βαρνάβας, Μακάριος Γ., Άγιος Νικόλαος και Παναγία Ευαγγελίστρια.
Η απογραφή του 2021 κατέγραψε 23,174 κατοίκους στα Κάτω Πολεμίδια, από 22,369 το 2011 — αύξηση 3.6% κατά τη διάρκεια της δεκαετίας. Αυτό την καθιστά τη δεύτερη μεγαλύτερη τοποθεσία στην επαρχία Λεμεσού μετά την ίδια τη Λεμεσό (107,970), μπροστά από Γερμασόγεια (17,329) Άγιος Αθανάσιος (16,520) Μέσα Γειτονιά (15,925) και Ύψωνα (13,966).
Η Κύπρος αναδιοργάνωσε την τοπική αυτοδιοίκηση την 1η Ιουλίου 2024, συγχωνεύοντας 28 δήμους και 63 κοινότητες σε 20 νέοι δήμοιΤα περισσότερα προάστια της Λεμεσού απορροφήθηκαν σε μεγαλύτερες ενότητες και έχασαν τον δικό τους δήμαρχο. Τα Κάτω Πολεμίδια όχι.
Αντίθετα, έγινε ο κυρίαρχος εταίρος στο νέο Δήμος Πολεμιδιών, στην οποία προστίθεται μόνο η πολύ μικρότερη κοινότητα των Πάνω Πολεμιδιών. Η αριθμητική είναι εντυπωσιακή: οι 23,174 κάτοικοι των Κάτω Πολεμιδιών συν τους 3,419 των Πάνω Πολεμιδιών δίνουν έναν δήμο 26,593 κατοίκων, και ο μεγαλύτερος εταίρος κατέχει 16 από τις 20 έδρες του συμβουλίου.
| Τοποθεσία | πληθυσμός 2021 | Προηγούμενη κατάσταση | Σύμβουλοι | Αποτέλεσμα της μεταρρύθμισης του 2024 |
|---|---|---|---|---|
| Κάτω Πολεμίδια | 23,174 | Δήμος | 16 | Κυρίαρχη περιφέρεια του νέου δήμου Πολεμιδιών |
| Πάνω Πολεμίδια | 3,419 | Κοινότητα | 4 | Έγινε μέλος του δήμου Πολεμιδιών |
| Μέσα Γειτονιά | 15,925 | Δήμος | 5 | Απορροφήθηκε από τον δήμο Λεμεσού |
| Άγιος Αθανάσιος | 16,520 | Δήμος | 8 | Απορροφήθηκε από τον δήμο Αμαθούντας |
| Ύψωνα | 13,966 | Δήμος | 5 | Απορροφήθηκε από τον δήμο Κουρίου |
Τα Κάτω Πολεμίδια έχουν 46% περισσότεροι κάτοικοι από τη Μέσα Γειτονιά, η οποία παρ' όλα αυτά ενσωματώθηκε στον δήμο Λεμεσού με μόνο πέντε συμβούλους. Έξι γειτονικές κοινότητες παρήγαγαν πέντε διαφορετικά αποτελέσματα μεταρρύθμισης, και αυτή προέκυψε από αυτήν με τον μεγαλύτερο τοπικό έλεγχο. Για τους αγοραστές, το καθεστώς του δήμου επηρεάζει τη συντήρηση των δρόμων, την δημοτική αστυνόμευση και τις αρμοδιότητες των σχολικών συμβουλίων — αν και οι άδειες οικοδομής μεταφέρθηκαν σε επίπεδο περιφέρειας για όλους.
Το δείγμα μας στο index.cy καλύπτει 268 τιμές ακινήτων στα Κάτω Πολεμίδια — 199 προς πώληση και 69 προς ενοικίαση. Από το απόθεμα κατοικιών προς πώληση, Το 91% είναι διαμερίσματα: 124 διαμερίσματα έναντι μόλις 12 κατοικιών. Αυτή είναι μια αγορά διαμερισμάτων και οι παρακάτω αριθμοί το αντικατοπτρίζουν αυτό.
Το μεσαίο διαμέρισμα στα Κάτω Πολεμίδια είναι καταχωρημένο σε €317,500Το τυπικό σπίτι, από ένα πολύ πιο λεπτό δείγμα 12 κατοικιών, κοστίζει 474,500 ευρώ. Για πληροφορίες σχετικά με το πώς συγκρίνεται αυτό σε ολόκληρο το νησί, ανατρέξτε στον οδηγό μας για... τιμές ακινήτων στην Κύπρο.
| Επίπεδο μέγεθος | Μέση τιμή ζήτησης | Ακίνητα | Μερίδιο διαμερισμάτων |
|---|---|---|---|
| ένα υπνοδωμάτιο | €226,500 | 28 | 22.8% |
| Δύο υπνοδωμάτια | €320,000 | 68 | 55.3% |
| Τρία υπνοδωμάτια | €417,000 | 27 | 22.0% |
Διαμερίσματα δύο υπνοδωματίων 55% της τοπικής αγοράς — αυτό είναι το μέγεθος γύρω από το οποίο είναι χτισμένη η περιοχή και το τμήμα όπου θα βρείτε τις περισσότερες επιλογές. Το βήμα από δύο υπνοδωμάτια σε τρία κοστίζει €97,000, ή 30% περισσότερο. Αυτό είναι ένα σημαντικό ασφάλιστρο, αλλά είναι το μικρότερο σκαλοπάτι τρίτου υπνοδωματίου από οποιαδήποτε αστική περιοχή της Λεμεσού που έχουμε μετρήσει εκτός από τον Ύψωνα.
| Εκατοστημόριο | Σταθερή τιμή ζήτησης |
|---|---|
| 10ο εκατοστημόριο | €217,000 |
| 25ο εκατοστημόριο | €270,000 |
| Διάμεσος | €317,500 |
| 75ο εκατοστημόριο | €380,000 |
| 90ο εκατοστημόριο | €440,000 |
Η κατανομή είναι ασυνήθιστα σφιχτή. Εννέα στα δέκα διαμερίσματα εδώ έχουν τιμές μεταξύ 217,000 και 440,000 ευρώ — μια στενή ζώνη για τα δεδομένα της Λεμεσού, και ένα σημάδι μιας αγοράς που βασίζεται σε κατοικίες μεσαίας πυκνότητας και όχι σε ένα μείγμα οικονομικών και πολυτελών κτιρίων. Δείτε τα τρέχοντα. διαμερίσματα προς πώληση στη Λεμεσό για να δω πώς θα εξελιχθεί η εμβέλεια.
Το 20% των διαμερισμάτων στα Κάτω Πολεμίδια έχουν τιμή κάτω των €250,000. Σε ολόκληρη την ομάδα των έξι τοποθεσιών, το μερίδιο αυτό κυμαίνεται από 2.4% στη Γερμασόγεια έως 24% στον Ύψωνα, επομένως το προάστιο βρίσκεται σταθερά στο προσιτό άκρο της αστικής Λεμεσού, προσφέροντας παράλληλα πολύ περισσότερα αγαθά και ανέσεις από τα απομακρυσμένα χωριά.
Εδώ ξεχωρίζουν τα Κάτω Πολεμίδια. Τα ενοίκια εδώ δεν έχουν μειωθεί τόσο όσο οι τιμές πώλησης, γεγονός που ωθεί τις ακαθάριστες αποδόσεις στην κορυφή του πίνακα της περιοχής.
| Επίπεδο μέγεθος | Μέσο ενοίκιο (μήνα) | Μέση τιμή πώλησης | Ακαθάριστη απόδοση | Καταχωρίσεις ενοικίασης |
|---|---|---|---|---|
| ένα υπνοδωμάτιο | €1,500 | €226,500 | 7.9% | 3 |
| Δύο υπνοδωμάτια | €2,000 | €320,000 | 7.5% | 21 |
| Τρία υπνοδωμάτια | €2,300 | €417,000 | 6.6% | 14 |
Το διαμέρισμα δύο υπνοδωματίων είναι το σημείο αναφοράς, επειδή έχει το βαθύτερο δείγμα σε κάθε τοποθεσία που συγκρίναμε. Με βάση αυτό το μέτρο, τα Κάτω Πολεμίδια αποδίδουν 7.5% ακαθάριστο — το υψηλότερο από τις έξι περιοχές της Λεμεσού στα δεδομένα μας. Η Γερμασόγεια, τέσσερα χιλιόμετρα πιο κοντά στη θάλασσα, αποδίδει 4.8%. Ένα διαμέρισμα δύο υπνοδωματίων που νοικιάζεται προς 2,000 ευρώ το μήνα κοστίζει 320,000 ευρώ εδώ. Στη Γερμασόγεια, ένα ενοίκιο 2,200 ευρώ συνδέεται με ένα ακίνητο αξίας 555,000 ευρώ.
Μια ειλικρινής προειδοποίηση: η απόδοση του 7.9% για το ένα υπνοδωμάτιο βασίζεται μόνο σε τρεις καταχωρίσεις ενοικίασης και θα πρέπει να αντιμετωπίζεται ως ενδεικτική και όχι ως οριστική. Τα στοιχεία για τα δύο και τα τρία υπνοδωμάτια, που προέρχονται από 21 και 14 ενοικιάσεις, είναι αυτά με βάση τα οποία πρέπει να γίνει ο σχεδιασμός. Οι ακαθάριστες αποδόσεις αγνοούν επίσης τα λειτουργικά έξοδα, τη διαχείριση, τις περιόδους ακύρωσης και τον φόρο — διαβάστε τον οδηγό μας για φόρος εισοδήματος από ενοίκια στην Κύπρο και το κομμάτι οδηγός αγοράς προς ενοικίαση πριν επιστρέψει το μόντελινγκ.
Αυτό που προκαλεί το χάσμα είναι απλή γεωγραφία. Τα Κάτω Πολεμίδια είναι ένα λειτουργικό οικιστικό προάστιο με νοσοκομείο, σχολεία και σούπερ μάρκετ, τέσσερα χιλιόμετρα στην ενδοχώρα. Οι ενοικιαστές - νοσηλευτές, δάσκαλοι, οικογένειες, νεότεροι επαγγελματίες που τιμολογούνται μακριά από την ακτή - το εκτιμούν ακριβώς για αυτούς τους λόγους. Οι αγοραστές που κυνηγούν θέα στη θάλασσα δεν το εκτιμούν, και αυτό διατηρεί τις τιμές αγοράς χαμηλές όσο διατηρούνται τα ενοίκια. Συγκρίνετε διαμερίσματα προς ενοικίαση στη Λεμεσό σε όλη την περιοχή για να δείτε το μοτίβο.
Τιμολογήσαμε 7,812 καταχωρίσεις σε επτά τοποθεσίες της Λεμεσού. Η σύγκριση των Κάτω Πολεμιδιών με τις άλλες έξι θέσεις καθιστά τη θέση τους αδιαμφισβήτητη.
| Τοποθεσία | Διάμεσος επίπεδος | Κάτω από 250 € | Τιμή δύο κρεβατιών | Απόδοση δύο κλινών | Οικόπεδο €/τ.μ. |
|---|---|---|---|---|---|
| Γερμασόγεια | €600,000 | 2.4% | €555,000 | 4.8% | €834 |
| Άγιος Αθανάσιος | €460,000 | 5% | €450,000 | 5.7% | €763 |
| Μέσα Γειτονιά | €440,500 | 3% | €450,000 | 5.3% | €1,616 |
| Ζακάκι | €336,000 | 20% | €367,000 | 5.6% | €880 |
| Κάτω Πολεμίδια | €317,500 | 20% | €320,000 | 7.5% | €726 |
| Ύψωνα | €280,000 | 24% | €285,000 | 7.4% | €175 |
Το μεσαίο διαμέρισμα των Κάτω Πολεμιδιών είναι 47% φθηνότερα από της Γερμασόγειας ενώ αποδίδει 56% περισσότερο σε μια μονάδα δύο υπνοδωματίων. Ο Ύψωνας είναι ακόμα φθηνότερος και αποδίδει σχεδόν πανομοιότυπα, αλλά αυτό το 7.4% βασίζεται σε μόλις επτά καταχωρίσεις ενοικίασης έναντι των 21 που μετρήθηκαν εδώ — και ο Ύψωνας προσφέρει μια μικρότερη, λιγότερο εδραιωμένη αστική βάση. Μεταξύ των περιοχών με πραγματικό βάθος αποθέματος, τα Κάτω Πολεμίδια είναι το πιο δημοφιλές σημείο πώλησης ακινήτων στην περιοχή.
Το ίδιο μοτίβο ισχύει και για άλλες περιοχές. Το σκαλοπάτι του τρίτου υπνοδωματίου — 97,000 ευρώ εδώ — ανέρχεται σε 334,000 ευρώ στη Γερμασόγεια και 200,000 ευρώ στη Μέσα Γειτονιά, αλλά μόνο σε 25,000 ευρώ στη Αραδίππου κοντά στη Λάρνακα και €93,000 σε ΣτρόβολοςΟ οικογενειακός χώρος στη Λεμεσό έχει μια ξεχωριστή αξία όπου κι αν αγοράσετε. Τα Κάτω Πολεμίδια τον απαλύνουν περισσότερο από το μεγαλύτερο μέρος της περιοχής.
Τα Κάτω Πολεμίδια έχουν καταχωρημένα 43 οικόπεδα, με μέση τιμή €1,100,000 και 726€ ανά τετραγωνικό μέτροΑυτό το ποσό γης αξίζει να το αναφέρουμε: τα οικόπεδα στη Μέσα Γειτονιά κοστίζουν 1,616 ευρώ/τ.μ., επομένως η οικοδομήσιμη γη εδώ κοστίζει... λιγότερο από μισό τι κάνει σε ένα προάστιο μόλις τρία χιλιόμετρα μακριά. Δείτε την τρέχουσα οικόπεδα προς πώληση για ζωντανή διαθεσιμότητα.
Εμπορικοί χώροι και ολόκληρα κτίρια αποτελούν 9.5% των πωλήσεων των Κάτω Πολεμιδιών (19 από 199). Αυτό είναι ένα μέτριο εμπορικό βάρος — βαρύτερο από τον Άγιο Αθανάσιο στο 3.3% ή τη Γερμασόγεια στο 1.9%, αλλά πολύ χαμηλότερο από το 13.4% της Μέσα Γειτονιάς. Τα Πάνω Πολεμίδια, αν και μικροσκοπικά, είναι αναλογικά τα πιο εμπορικά της ομάδας.
Η πρακτική σημασία για τους αγοραστές κατοικιών είναι η χωροθέτηση. Σε μια περιοχή με τόση εμπορική δραστηριότητα, ελέγξτε για ποια γειτονικά οικόπεδα έχουν χωροθετηθεί πριν δεσμευτείτε — ένας ήσυχος παράδρομος μπορεί να αποκτήσει μια αποθήκη ή έναν εκθεσιακό χώρο. οδηγός εμπορικών ακινήτων εξηγεί τις κατηγορίες και μπορείτε να περιηγηθείτε εμπορική ιδιοκτησία και γραφεία κατευθείαν.
Μια ιδιορρυθμία του νέου δήμου: Τα Κάτω Πολεμίδια φέρουν το 95% της αγοράς ακινήτων τηςΒρήκαμε 268 καταχωρίσεις με τιμές στο κάτω χωριό έναντι μόλις 14 στα Πάνω Πολεμίδια. Οι δύο περιοχές μοιράζονται έναν δήμο αλλά όχι μια αγορά — και με μόνο 14 καταχωρίσεις, τα Πάνω Πολεμίδια είναι πολύ μικρά για να αντλήσουν μέσες τιμές. Αν ψάχνετε για Πολεμίδια, στην πραγματικότητα ψάχνετε για Κάτω Πολεμίδια.
Οι βασικές αρχές των αγορών στην Κύπρο ισχύουν εδώ όπως και οπουδήποτε αλλού, αλλά μερικοί έλεγχοι έχουν μεγαλύτερη σημασία σε αυτήν την τοποθεσία παρά στην ακτή.
Οι άδειες εκδίδονται από την Οργανισμός Τοπικής Αυτοδιοίκησης Περιφέρειας ΛεμεσούΣχετικά με τα συμβόλαια και την καταχώριση, ανατρέξτε στους οδηγούς μας για τίτλοι ιδιοκτησίας στην Κύπρο και την Κτηματολόγιο Κύπρου, και η ανάλυσή μας για το κόστος αγοράς ακινήτου στην Κύπρο.
Αν θέλετε μια δεύτερη γνώμη για μια συγκεκριμένη μονάδα, η δική μας άμεση αναφορά ακινήτου βαθμολογεί μια καταχώριση σε σύγκριση με συγκρίσιμη μετοχή, και η δική μας υπηρεσία επιθεώρησης ακινήτων καλύπτει την έρευνα φυσικής κατάστασης.
Η ευρύτερη αγορά βρίσκεται σε έξαρση. Η Κύπρος κατέγραψε... 13,288 συμβόλαια πώλησης τους πρώτους οκτώ μήνες του 2026, σημειώνοντας αύξηση 13.7% σε ετήσια βάση και το ισχυρότερο οκτάμηνο άνοιγμα που έχει καταγραφεί ποτέ. Η Λεμεσός αντιπροσωπεύει 4,354 από αυτές — περίπου μία στις τρεις συμβάσεις σε εθνικό επίπεδο — και σημειώνει ρυθμό ανάπτυξης 17.0% ενόψει του 2025, σύμφωνα με την Cyprus MailΟ Αύγουστος αποτέλεσε την εξαίρεση: η Λεμεσός μειώθηκε κατά 5.0% στα 395 συμβόλαια, καταγράφοντας την πρώτη ετήσια πτώση της χρονιάς.
Τα στοιχεία για τις τιμές δείχνουν το ίδιο. Η Κεντρική Τράπεζα της Κύπρου κατέγραψε ετήσια αύξηση 7.5% στον Δείκτη Τιμών Κατοικιών το πρώτο τρίμηνο του 2026, αλλά η διαφορά έχει σημασία: Οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν κατά 10.8%, ενώ των κατοικιών κατά 3.0%Σε μια περιοχή όπου το 91% των πωλούμενων κατοικιών αφορά διαμερίσματα, τα Κάτω Πολεμίδια είναι άμεσα εκτεθειμένα στο ταχύτερα κινούμενο μισό της αγοράς.
Τρία πράγματα μετριάζουν την εικόνα. Πρώτον, τα στοιχεία μας είναι ζητούμενες τιμές, όχι τιμές συναλλαγών — το χάσμα μεταξύ των δύο είναι πραγματικό και ποικίλλει ανά τμήμα. Δεύτερον, το δείγμα των 268 ακινήτων, ενώ είναι αρκετό για σταθερές διαμέσους τιμές σε διαμερίσματα, είναι λεπτό στα άκρα: τρία ενοικιαζόμενα διαμερίσματα ενός υπνοδωματίου δεν μπορούν να φέρουν από μόνα τους ισχυρισμό απόδοσης. Τρίτον, μια υψηλή απόδοση αντανακλά εν μέρει τις χαμηλότερες προσδοκίες για αύξηση κεφαλαίου. Τα παράκτια προάστια εκτιμούν την αξία τους σε σχέση με ένα προάστιο της ενδοχώρας.
Σε αυτό το πλαίσιο, τα Κάτω Πολεμίδια προσφέρουν τον πιο αξιόπιστο συνδυασμό στην περιοχή: τον δεύτερο μεγαλύτερο πληθυσμό στη Λεμεσό, τον δικό της δήμο, ένα νοσοκομείο, μια στενή κατανομή τιμών, γη στα 726€/τ.μ. και την υψηλότερη απόδοση δύο υπνοδωματίων από οποιαδήποτε άλλη περιοχή που μετρήσαμε. Για έναν αγοραστή που επικεντρώνεται στο εισόδημα, είναι μια ισχυρότερη πρόταση από οτιδήποτε στην ακτή. Για την ευρύτερη εικόνα, δείτε την Ανάλυση αγοράς ακινήτων στη Λεμεσό και ο οδηγός μας για κατοικώ στη Λεμεσό.
Τα Κάτω Πολεμίδια δεν είναι το φθηνότερο μέρος για αγορά στην επαρχία Λεμεσού, ούτε και το πιο λαμπερό. Αυτό που είναι, με βάση 268 ζωντανές καταχωρίσεις, είναι το σημείο όπου η τιμή, η ζήτηση ενοικίασης και οι γνήσιες αστικές ανέσεις τέμνονται ευνοϊκά. Ένας αγοραστής που δεν χρειάζεται θέα στη θάλασσα πληρώνει περίπου τη μισή τιμή της παραλίας για ένα ακίνητο που ενοικιάζεται σχεδόν εξίσου καλά σε απόλυτους όρους — γι' αυτό ακριβώς οι αποδόσεις προσγειώνονται εκεί που έρχονται.
Περιήγηση στο τρέχον ακίνητα προς πώληση στα Κάτω Πολεμίδια και σε όλη τη Λεμεσό, συγκρίνω ακίνητα προς ενοικίαση, εξερευνήστε σπίτια και νέες εξελίξειςή διαβάστε τους οδηγούς μας για τις γειτονικές περιοχές Μέσα Γειτονιά, Άγιος Αθανάσιος και ΎψωναΓια μια ευρύτερη εικόνα του πώς συγκρίνονται οι τιμές στη Λεμεσό, ξεκινήστε με το δικό μας Οδηγός για κατοικίες προς πώληση στη Λεμεσό και οδηγός διαμερισμάτων προς πώληση.
Τα στοιχεία αφορούν τιμές ζήτησης από 268 καταχωρίσεις στα Κάτω Πολεμίδια και 7,544 καταχωρίσεις σύγκρισης στο index.cy, οι οποίες συλλέχθηκαν στις 16 Σεπτεμβρίου 2026. Οι διάμεσοι αναφέρονται με μεγέθη δείγματος, ώστε να μπορείτε να κρίνετε το βάρος τους. Τα δεδομένα πληθυσμού προέρχονται από την Απογραφή της Κύπρου του 2021.
Εταιρεία
Υποστήριξη
Πληροφορίες
