Εάν έχετε στην κατοχή σας ένα ενοικιαζόμενο ακίνητο στην Κύπρο, το 2026 είναι η χρονιά που άλλαξε ο φορολογικός σας λογαριασμός. Η ολοκληρωμένη φορολογική μεταρρύθμιση που τέθηκε σε ισχύ την 1η Ιανουαρίου 2026 αναδιατύπωσε αρκετούς κανόνες που επηρεάζουν άμεσα τους ιδιοκτήτες ακινήτων — κυρίως, κατάργησε το Ειδική Αμυντική Συνεισφορά (SDC) στο εισόδημα από ενοίκια και αύξησε το αφορολόγητο όριο. Για τους επενδυτές που σκέφτονται να αγοράσουν ακίνητο με σκοπό την ενοικίαση, η κατανόηση του ακριβούς τρόπου φορολόγησης του εισοδήματος από ενοίκια είναι πλέον απαραίτητη για τον υπολογισμό των πραγματικών, μετά φόρων, αποδόσεων.
Αυτός ο οδηγός αναλύει τα τρία επίπεδα φόρου που μπορούν να εφαρμοστούν στο εισόδημα από ενοίκια στην Κύπρο, παρουσιάζει τις αλλαγές του 2026 και σας δείχνει ένα λειτουργικό παράδειγμα, ώστε να μπορείτε να εκτιμήσετε τη δική σας υποχρέωση με σιγουριά.
Το εισόδημα από ενοίκια στην Κύπρο δεν φορολογείται ποτέ με ενιαίο ενιαίο συντελεστή. Αντίθετα, μπορούν να εφαρμοστούν έως και τρεις ξεχωριστές χρεώσεις και το να γνωρίζετε ποιες από αυτές σας επηρεάζουν είναι το πρώτο βήμα για έναν ακριβή υπολογισμό.
Η μεγάλη ιστορία για το 2026 είναι ότι ο SDC στα ενοίκια έχει καταργηθεί για όλους. Αυτό καταργεί μια χρέωση που συνήθιζε να προσθέτει περίπου 2.25% στον φόρο των ιδιοκτητών ακινήτων με έδρα την Κύπρο. Αυτό που απομένει είναι ο φόρος εισοδήματος επί των κερδών σας και η εισφορά GHS 2.65% — και τα δύο εξηγούμε λεπτομερώς παρακάτω.
Η Κύπρος ενέκρινε την πιο σημαντική φορολογική αναθεώρηση εδώ και δεκαετίες στα τέλη Δεκεμβρίου 2025, η οποία θα τεθεί σε ισχύ από την 1η Ιανουαρίου 2026. Αρκετές αλλαγές αφορούν ειδικά τους ιδιοκτήτες ακινήτων.
Για έναν ιδιοκτήτη με έδρα την Κύπρο, το συνδυασμένο αποτέλεσμα είναι σημαντικό. Μια χρέωση που κάποτε ίσχυε στο ακαθάριστο ενοίκιο έχει εξαφανιστεί και μεγαλύτερο μέρος του κέρδους σας εμπίπτει πλέον εντός της ζώνης του 0%. Για μια πιο λεπτομερή ματιά στο πώς αυτοί οι κανόνες συνδυάζονται με τα τέλη μεταβίβασης, τον ΦΠΑ και τα κεφαλαιακά κέρδη, ανατρέξτε στον οδηγό μας για πλοήγηση σε φορολογικές και νομικές διαδικασίες στον τομέα των ακινήτων στην Κύπρο.
Τα καθαρά κέρδη από ενοίκια προστίθενται στο άλλο φορολογητέο εισόδημά σας και φορολογούνται με τους προοδευτικούς συντελεστές φόρου εισοδήματος φυσικών προσώπων της Κύπρου. Αυτές είναι οι ζώνες που ισχύουν από την 1η Ιανουαρίου 2026:
| Φορολογητέο εισόδημα (€) | Φορολογικός συντελεστής |
|---|---|
| 0 - 22,000 | 0% |
| 22,001 - 32,000 | 20% |
| 32,001 - 42,000 | 25% |
| 42,001 - 72,000 | 30% |
| Πάνω από 72,000 | 35% |
Δύο σημεία είναι εύκολο να παραβλεφθούν. Πρώτον, οι ζώνες ισχύουν για εσάς σύνολο φορολογητέο εισόδημα, όχι μεμονωμένα στο εισόδημα από ενοίκια—επομένως, εάν ήδη κερδίζετε μισθό, το κέρδος από ενοίκια φορολογείται ουσιαστικά επιπλέον αυτού. Δεύτερον, ο φόρος χρεώνεται καθαρά κέρδος μετά τις επιτρεπόμενες κρατήσεις, όχι επί του ενοικίου που εισπράττετε. Αυτές οι κρατήσεις, που καλύπτονται παρακάτω, μπορούν να μειώσουν σημαντικά το ποσό που φτάνει σε αυτά τα όρια.
Ενώ η εισφορά στο Γενικό Σύστημα Υγείας (ΓΣΥ) έχει καταργηθεί, η εισφορά στο Γενικό Σύστημα Υγείας δεν έχει καταργηθεί. Κάθε φορολογικός κάτοικος Κύπρου —συμπεριλαμβανομένων των κατοίκων που δεν έχουν μόνιμη κατοικία— πληρώνει. 2.65% του ακαθάριστου εισοδήματος από ενοίκια προς το ΓεΣΥ, χωρίς να διατίθεται απαλλαγή.
Αυτή είναι μια σημαντική διάκριση για όποιον βασίζεται στο καθεστώς μη-κατοικίας. Οι μη-κατοικίες εξαιρούνται από την SDC (και ίσχυε ακόμη και πριν από τη μεταρρύθμιση του 2026), αλλά είναι δεν εξαιρούνται από το ΓεΣΥ. Το 2.65% ισχύει για το ακαθάριστο ενοίκιό σας πριν από τυχόν κρατήσεις και οι εισφορές στο ΓεΣΥ περιορίζονται όταν το συνολικό ετήσιο εισόδημά σας από όλες τις πηγές φτάσει τα 180,000 ευρώ.
Επειδή το GHS υπολογίζεται επί του ακαθάριστου ενοικίου, ενώ ο φόρος εισοδήματος υπολογίζεται επί του καθαρού κέρδους, οι δύο χρεώσεις συμπεριφέρονται πολύ διαφορετικά. Το GHS είναι προβλέψιμο και αναπόφευκτο. Ο φόρος εισοδήματος εξαρτάται σε μεγάλο βαθμό από το πόσες εκπτώσεις μπορείτε να διεκδικήσετε.
Η Κύπρος παρέχει στους ιδιοκτήτες ακινήτων διάφορους τρόπους για να μειώσουν το φορολογητέο κέρδος από ενοίκια. Μαζί, μπορούν να μειώσουν ένα υγιές ακαθάριστο ενοίκιο σε ένα μέτριο φορολογητέο ποσό.
Αυτές οι εκπτώσεις ισχύουν μόνο για σκοπούς φόρου εισοδήματος—δεν μειώνουν το ακαθάριστο ποσό που χρησιμοποιείται για τον υπολογισμό της εισφοράς GHS 2.65%. Η τήρηση καθαρών αρχείων για τους καταβληθέντες τόκους και το κόστος κατασκευής αξίζει τον κόπο, επειδή η κεφαλαιακή έκπτωση σε συγκεκριμένα επίπεδα μετατρέπεται σε πραγματική εξοικονόμηση σε μια πολυετή διακράτηση. Εάν εξακολουθείτε να διαμορφώνετε τη χρηματοδότησή σας, ο οδηγός μας για επένδυση για αγορά προς ενοικίαση στην Κύπρο Καλύπτει τον τρόπο με τον οποίο η μόχλευση αλληλεπιδρά με την απόδοση και τον φόρο.
Η μεταρρύθμιση του 2026 άγγιξε πολύ περισσότερα από το εισόδημα από ενοίκια. Αυτή η επισκόπηση παρουσιάζει τις κύριες αλλαγές στον φόρο φυσικών προσώπων και επιχειρήσεων που τέθηκαν σε ισχύ την 1η Ιανουαρίου 2026.
Οι αριθμοί το καθιστούν συγκεκριμένο. Φανταστείτε ότι έχετε ένα διαμέρισμα δύο υπνοδωματίων στη Λεμεσό—μια περιοχή όπου μέσες τιμές δύο υπνοδωματίων υποστηρίζουν ισχυρά ενοίκια—και το αφήνετε μακροπρόθεσμα για € 1,600 ανά μήνα, ή €19,200 ετησίως. Ας υποθέσουμε ότι είστε κάτοικος Κύπρου χωρίς στεγαστικό δάνειο και κανένα άλλο εισόδημα, και το τμήμα του κτιρίου κοστίζει €200,000.
Συνολικός φόρος επί ενοικίου €19,200: €508.80, ή περίπου 2.65% του ακαθάριστου ενοικίου—εξ ολοκλήρου της χρέωσης GHS. Σύμφωνα με τους κανόνες πριν από το 2026, μια αποτελεσματική SDC 2.25% θα είχε προσθέσει περίπου 324 ευρώ στο 75% του ακαθάριστου ενοικίου, επομένως ο εν λόγω ιδιοκτήτης βρίσκεται πλέον σε σημαντικά καλύτερη θέση.
Η εικόνα αλλάζει αν έχετε μισθό ή άλλο εισόδημα που ήδη καλύπτει την αφορολόγητη ζώνη, επειδή το κέρδος σας από ενοίκια θα φορολογείται τότε με συντελεστή 20% ή υψηλότερο. Αυτός ακριβώς είναι ο λόγος για τον οποίο οι παραπάνω εκπτώσεις έχουν τόσο μεγάλη σημασία.
Δεν ταιριάζουν όλοι οι ιδιοκτήτες στο τυπικό προφίλ κατοίκου. Μερικές περιπτώσεις χρήζουν ιδιαίτερης προσοχής.
Επειδή η διαμονή, η κατοικία και οι κανόνες των συνθηκών αλληλεπιδρούν με τρόπους που εξαρτώνται από τις προσωπικές σας περιστάσεις, αυτό είναι το σημείο στο οποίο ένας αδειούχος φοροτεχνικός σύμβουλος στην Κύπρο κερδίζει την αμοιβή του. Αυτός ο οδηγός είναι γενικές πληροφορίες, όχι φορολογικές συμβουλές - αντιμετωπίστε τον ως χάρτη, όχι ως τελική απάντηση.
Το εισόδημα από ενοίκια δηλώνεται στην ετήσια φορολογική σας δήλωση εισοδήματος, η οποία υποβάλλεται στο Τμήμα Φορολογίας της Κύπρου. Οι εισφορές GHS επί των ενοικίων γενικά καταβάλλονται παράλληλα με τον φόρο εισοδήματός σας, είτε μέσω αυτοφορολογίας είτε, σε ορισμένες περιπτώσεις, μέσω παρακράτησης από εταιρικό ή κρατικό ενοικιαστή. Η τήρηση μηνιαίων αρχείων για τα εισπραχθέντα ενοίκια, τους καταβληθέντες τόκους και τα έξοδα ακινήτων καθ' όλη τη διάρκεια του έτους καθιστά την υποβολή πολύ πιο απλή από την ανακατασκευή των αριθμών κατά την προθεσμία.
Για τους ιδιοκτήτες ακινήτων που δημιουργούν ένα χαρτοφυλάκιο αντί να κατέχουν μία μόνο μονάδα, η διάρθρωση και η τήρηση αρχείων γίνονται στρατηγικής σημασίας και όχι διοικητικής. Πλήρης οδηγός για επενδύσεις σε ακίνητα στο index.cy εξετάζει πώς εντάσσεται ο φόρος στις συνολικές δηλώσεις και μπορείτε να περιηγηθείτε στις τρέχουσες ευκαιρίες μεταξύ διαμερίσματα προς πώληση σε όλη την Κύπρο or ακίνητα προς πώληση στη Λεμεσό για να μοντελοποιήσετε τους δικούς σας αριθμούς.
Η μεταρρύθμιση του 2026 έκανε την Κύπρο ένα πιο φιλικό μέρος για την απόκτηση εισοδήματος από ενοίκια. Ο φόρος εισοδήματος από ενοίκια έχει καταργηθεί, το αφορολόγητο όριο είναι υψηλότερο και οι γενναιόδωρες εκπτώσεις σημαίνουν ότι πολλοί μικροί ιδιοκτήτες θα πληρώνουν λίγο περισσότερο από το τέλος GHS 2.65% στο ακαθάριστο ενοίκιό τους. Τα άτομα με μεγαλύτερο εισόδημα και οι μη κάτοικοι αντιμετωπίζουν έναν πιο πολυεπίπεδο υπολογισμό, αλλά το υποκείμενο πλαίσιο είναι διαφανές και, σύμφωνα με τα ευρωπαϊκά πρότυπα, ανταγωνιστικό.
Υπολογίστε τα δικά σας στοιχεία πριν αγοράσετε, επιβεβαιώστε την κατοικία σας και την έδρα σας με έναν εξειδικευμένο σύμβουλο και λάβετε υπόψη την πραγματική απόδοση μετά από φόρους —όχι την ακαθάριστη απόδοση— σε κάθε απόφαση.
Αυτό το άρθρο παρέχει γενικές πληροφορίες σχετικά με τη φορολογία εισοδήματος από ενοίκια στην Κύπρο και δεν αποτελεί φορολογική ή νομική συμβουλή. Οι φορολογικοί κανόνες αλλάζουν και εξαρτώνται από τις ατομικές περιστάσεις. Συμβουλευτείτε έναν αδειούχο φοροτεχνικό σύμβουλο στην Κύπρο πριν ενεργήσετε. Πηγές: Συνοπτικές Φορολογικές Καταστάσεις PwC Κύπρου — Προσδιορισμός Εισοδήματος και Συνοπτικές Φορολογικές Καταστάσεις PwC Κύπρου — Άλλοι Φόροι.
Εταιρεία
Υποστήριξη
Πληροφορίες
