Обзор рынка
После повышения ставок по ипотечным кредитам на рынке недвижимости Кипра произошел сдвиг в сторону стабилизации после периода устойчивого роста цен как на продажу, так и на аренду, чему способствовал высокий спрос и значительные иностранные инвестиции.
В этом всеобъемлющем отчете Global Property Guide рассматриваются ключевые аспекты рынка жилья Кипра, рассматриваются последние события и долгосрочные тенденции.
Обзор рынка жилья
По данным Центрального банка Кипра, индекс цен на жилую недвижимость в 2023 году продемонстрировал рост в годовом исчислении, ускорившись с 7.66% (1.76% с учетом инфляции) в первом квартале до 1% (8.28% с учетом инфляции) в четвертом квартале. Это первое ежегодное повышение цен с поправкой на инфляцию с 6.54 года.
Динамика цен по типам недвижимости
При анализе по типам недвижимости квартиры показали более высокие темпы роста на 12.7% в годовом исчислении (10.9% с поправкой на инфляцию) по сравнению с домами, которые выросли на 5.7% в годовом исчислении (4.0% с поправкой на инфляцию) к четвертому кварталу. 4.
Региональное развитие цен
Изменения региональных цен были неравномерными, при этом самый высокий рост в годовом исчислении составил 11.0% (9.2% с поправкой на инфляцию) и был зафиксирован в районе Ларнаки. Далее следует Лимассол с 10.7% (8.9% с поправкой на инфляцию) и Фамагуста с 9.5% (7.8% с поправкой на инфляцию). Самый медленный рост наблюдался в столичном округе Никосия – 5.1% в годовом исчислении (3.4% с поправкой на инфляцию).
Динамика индекса цен на жилую недвижимость на ключевых субрынках
| Регион | Индекс (1 квартал 2010 г. = 100) | Квартал 4 кв. 2023 г. по сравнению с 3 кв. 2023 г. | К/кв. 4 кв. 2023 г. по сравнению с 3 кв. 2023 г., с поправкой на инфляцию | Год к году 4 кв. 2023 г. по сравнению с 4 кв. 2022 г. | Годовой отчет 4 кв. 2023 г. по сравнению с 4 кв. 2022 г. с поправкой на инфляцию |
|---|---|---|---|---|---|
| Никосия | 85.1 | 1.5%. | 3.6%. | 5.1%. | 3.4%. |
| Фамагуста | 84.4 | 2.1%. | 4.2%. | 9.5%. | 7.8%. |
| Ларнака | 85.9 | 2.5%. | 4.6%. | 11.0%. | 9.2%. |
| Лимассол | 108.1 | 3.0%. | 5.1%. | 10.7%. | 8.9%. |
| Пафос | 93.4 | 2.7%. | 4.8%. | 8.3%. | 6.6%. |
Влиятельные люди на рынке
Геополитические потрясения, инфляция и высокие ставки по ипотечным кредитам являются основными факторами, влияющими в настоящее время на цены на жилье на Кипре, как отметил генеральный директор Ask Wire, компании, специализирующейся на разведке и аналитике в сфере недвижимости. «Высокие ставки по ипотечным кредитам, вероятно, сохранятся, что снизит местную покупательную способность и стабилизирует рыночные цены по мере корректировки спроса. Мы ожидаем, что рост цен на инвестиционную недвижимость замедлится во втором квартале 2024 года и в последующий период», — заявил он.
Тенденции рынка аренды
Рынок аренды на Кипре продемонстрировал признаки стабилизации. Рост арендных ставок замедлился до 9.26% в годовом исчислении для квартир и 6.37% для домов по сравнению с более высокими средними показателями в 2023 году. Согласно исследованию Global Property Guide в июне 2024 года, валовая доходность от аренды квартир составила в среднем 4.57% по сравнению с 4.91. % в июле 2023 года.
Тенденции продаж жилой недвижимости
После пика в 2023 году продажи жилья демонстрируют признаки стабилизации. За первые пять месяцев 2024 года был заключен 6,231 договор купли-продажи недвижимости, что незначительно меньше чем на 1% по сравнению с тем же периодом 2023 года. Продажи на внутреннем рынке выросли на 12.20%, а продажи за рубежом снизились на 16.5%, что указывает на неравномерность показателей по округам, в частности в прибрежных районах, таких как Пафос и Лимассол, которые популярны среди зарубежных покупателей.
Зарегистрированные договоры купли-продажи (январь 2024 г. – май 2024 г.)
| Регион | Внутреннее устройство: | Год к году январь–май 2024 г. по сравнению с январем–маем 2023 г. | за рубежом | Год к году январь–май 2024 г. по сравнению с январем–маем 2023 г. | Всего | Год к году январь–май 2024 г. по сравнению с январем–маем 2023 г. |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Никосия | 1,179 | 24.6%. | 235 | 48.7%. | 1,414 | 21.9%. |
| Фамагуста | 134 | -25.6% | 137 | 11.4%. | 271 | -11.8% |
| Ларнака | 703 | 12.1%. | 599 | 5.8%. | 1,302 | 8.4%. |
| Лимассол | 1,324 | 11.7%. | 683 | -34.8% | 2,007 | -11.2% |
| Пафос | 441 | 2.1%. | 796 | -22.6% | 1,237 | -18.0% |
Основные моменты поставок
По данным CYSTAT, в 7,170 году на Кипре было выдано 2023 разрешений на строительство жилых домов, что отражает снижение на 5.7% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Однако количество разрешенных жилищ и стоимость разрешений увеличились на 12.2% и 16.4% соответственно, что указывает на сдвиг в сторону более крупных проектов с несколькими квартирами в каждом комплексе.
Разрешение на проживание (январь 2024 г. – март 2024 г.)
| Регион | Количество разрешений на проживание | Год к году январь-март 2024 г. по сравнению с январем-мартом 2023 г. | Стоимость разрешений на проживание (тысяч евро) | Год к году январь-март 2024 г. по сравнению с январем-мартом 2023 г. | Количество жилых единиц | Год к году январь-март 2024 г. по сравнению с январем-мартом 2023 г. |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Никосия | 708 | 7.27%. | €266,651 | 15.37%. | 1,043 | 20.86%. |
| Фамагуста | 118 | 55.26%. | €35,016 | 117.40%. | 96 | 152.63%. |
| Ларнаки | 368 | 28.67%. | €149,136 | 44.06%. | 657 | 39.49%. |
| Лимассол | 468 | -19.86% | €208,302 | -14.80% | 932 | 10.04%. |
| Пафос | 214 | 1.90%. | €71,141 | 43.28%. | 196 | -3.45% |
Ипотечный рынок
В мае 2024 года процентная ставка по новым кредитам с плавающей ставкой и кредитам со сроком IRF до 1 года на Кипре снизилась на 0.17 процентных пункта по сравнению с предыдущим кварталом, как сообщил Центральный банк Кипра (CBC). Однако годовая процентная ставка сборов, которая измеряет общую стоимость кредитов, выросла на 0.03 процентных пункта, что указывает на то, что стоимость ипотеки еще не стабилизировалась. Годовая процентная ставка по новым жилищным кредитам в мае 5.15 года составила 2024%, что было значительно выше среднего показателя по еврозоне (3.76%), а также сопоставимых уровней 2023 и 2022 годов.
Процентные ставки по новым жилищным кредитам
| Май 2024 | в годовом исчислении | Май 2023 | в годовом исчислении | Май 2022 | |
|---|---|---|---|---|---|
| Плавающая ставка и IRF до 1 года | 4.53%. | ↑ | 3.85%. | ↑ | 2.28%. |
| Годовая процентная ставка начисления | 5.15%. | ↑ | 4.36%. | ↑ | 3.03%. |
Примечание. Годовая процентная ставка комиссии включает общую стоимость кредита, включая процентную ставку и другие соответствующие сборы.
Процентные ставки по непогашенным жилищным кредитам по первоначальному сроку погашения
| Май 2024 | в годовом исчислении | Май 2023 | в годовом исчислении | Май 2022 | |
|---|---|---|---|---|---|
| Первоначальный срок погашения до 1 года | 3.61%. | ↑ | 2.72%. | ↑ | 1.60%. |
| Первоначальный срок погашения от 1 до 5 лет | 3.90%. | ↑ | 3.84%. | ↑ | 1.66%. |
| Первоначальный срок погашения более 5 лет. | 4.64%. | ↑ | 3.80%. | ↑ | 2.06%. |
Рынок аренды
Согласно последним данным RICS, по состоянию на первый квартал 1 года средняя валовая доходность от аренды на Кипре была зафиксирована на уровне 2024% для квартир и 5.44% для домов. Оба типа недвижимости продемонстрировали рост в годовом исчислении по сравнению с 2.97 годом, когда доходность составляла 2023% и 5.38% соответственно. Эту динамику также подтверждают недавние исследования Global Property Guide, которые в июне 2.86 года зарегистрировали среднюю валовую доходность от аренды в стране на уровне 2024%. Однако в поквартальном выражении доходность как квартир, так и домов продемонстрировала незначительное снижение на 4.57 процентных пункта и 0.04 процентных пункта соответственно, что указывает на вступление рынка в фазу стабилизации, как сообщает RICS.
Индекс аренды проволоки Ask на ключевых субрынках по состоянию на 1 квартал 2024 г., 1 квартал 2018 г. = 100
| Регион | Индекс аренды квартир | Год к году 1 кв. 2024 г. по сравнению с 1 кв. 2023 г. | Индекс аренды домов | Год к году 1 кв. 2024 г. по сравнению с 1 кв. 2023 г. |
|---|---|---|---|---|
| Никосия | 150.39 | 6.3%. | 143.41 | 3.2%. |
| Фамагуста | 145.25 | 4.8%. | 122.14 | 7.4%. |
| Ларнака | 150.43 | 7.6%. | 182.11 | 5.3%. |
| Лимассол | 196.76 | 23.0%. | 178.84 | 12.8%. |
| Пафос | 153.64 | 5.3%. | 128.90 | 3.2%. |
Социально-экономический контекст
В 2023 году рост реального ВВП Кипра замедлился и составил 2.5%. Согласно анализу Европейской комиссии, устойчивый внутренний спрос, особенно потребление, был обусловлен ростом занятости и располагаемых доходов на фоне снижения инфляции. Чистый экспорт, с другой стороны, существенно препятствовал экономическому росту, в первую очередь из-за существенного снижения экспорта финансовых и профессиональных услуг, вызванного геополитической напряженностью, в то время как импорт резко вырос из-за роста потребления и инвестиций. Ожидается дальнейшее восхождение на фоне стабильно высокого внутреннего спроса и улучшения экспорта, при этом реальный рост ВВП прогнозируется на уровне 2.8% в 2024 году и 2.9% в 2025 году.
Экономический рост и инфляция
Общенациональная инфляция, измеряемая индексом потребительских цен (ИПЦ), продолжает стабилизироваться, достигнув 2.9% в годовом исчислении в июне 2024 года, что немного выше, чем 2.7% в предыдущем месяце, но значительно ниже пикового значения в 8.1% на конец года. 2022 год, по данным CYSTAT. Европейская комиссия прогнозирует дальнейшее замедление: общий уровень инфляции достигнет 2.4% в 2024 году и 2.1% в 2025 году.
Дефицит текущего счета
В 2023 году дефицит текущего счета Кипра достиг беспрецедентных 12.1% ВВП. Хотя прогнозируется снижение, ожидается, что показатель по-прежнему останется повышенным на уровне 11.2% в 2024 году и 10.8% в 2025 году. Увеличение торгового дефицита происходит в первую очередь из-за зависимости Кипра от импорта энергоносителей, а также импорта потребительских и инвестиционных товаров. особенно на фоне высоких цен на энергоносители. Дополнительные факторы влияния включают репатриацию прибыли компаниями с иностранным участием, включая банки, и увеличение оттока первичных доходов.
Государственный бюджет и долг
Профицит сектора государственного управления вырос до 3.1% ВВП по сравнению с 2.7% в 2022 году. Этот рост был обусловлен двузначным ростом доходов из богатых налогами источников, таких как потребление и рост заработной платы, который опережал уверенный рост расходов, вызванный более высокими зарплатами в государственном секторе. и социальные расходы. Однако меры по смягчению воздействия высоких цен на энергоносители несколько снизили баланс бюджета: чистые бюджетные расходы составили около 0.4% ВВП. Европейская комиссия прогнозирует, что профицит бюджета сохранится на уровне 2.9% ВВП в 2024 году, оставаясь стабильным в 2025 году. Ожидается, что соотношение государственного долга к ВВП значительно снизится в течение прогнозируемого горизонта с 77.3% в 2023 году до 65.4% в 2025 году. главным образом благодаря первичному профициту в сочетании с продолжающимся сильным ростом номинального ВВП.
Рынок труда
Рынок труда Кипра силен и служит одним из ключевых факторов, поддерживающих продолжающийся макроэкономический рост. По данным Обзора рабочей силы, предоставленного CYSTAT, в первом квартале 2024 года уровень безработицы в стране был зарегистрирован на уровне 6.0% по сравнению с 6.8% в соответствующем периоде 2023 года. Европейская комиссия прогнозирует, что уровень безработицы продолжит расти. траектория снижения достигнет 5.6% в 2024 году и 5.4% в 2025 году, ожидая, что рабочая сила будет пополнена иностранными рабочими, поскольку сохраняется нехватка внутренней рабочей силы.
Устойчивость и перспективы на будущее
В целом кипрская экономика продемонстрировала устойчивость, и перспективы остаются благоприятными. В своем итоговом заявлении миссии МВФ резюмировал: «Благодаря продуманной политике Кипр быстро оправился от пандемии и доказал свою устойчивость к многочисленным неблагоприятным потрясениям. Темпы роста выше, чем у большинства европейских аналогов, а инфляция приближается к 2 процентам. Бюджетные показатели продолжают оставаться высокими, что значительно сокращает государственный долг». Ключевыми приоритетами считаются продвижение вперед, поддержание бюджетной дисциплины при устойчивом профиците, противодействие индексации заработной платы, обеспечение бдительности финансового сектора, укрепление судебной и образовательной систем, а также реализация жизненно важной климатической политики.
