Налог на доход от аренды на Кипре: полное руководство для арендодателей и инвесторов за 2026 год.

Если вы владеете арендной недвижимостью на Кипре, то 2026 год — это год, когда изменился ваш налоговый счет. Комплексная налоговая реформа, вступившая в силу 1 января 2026 года, пересмотрела ряд правил, непосредственно затрагивающих арендодателей, — в частности, она отменила Специальный оборонный взнос (SDC) поступлений от аренды и повышен необлагаемый налогом порог. Для инвесторов, рассматривающих покупку недвижимости для сдачи в аренду, понимание того, как именно облагается налогом доход от аренды, теперь имеет важное значение для расчета реальной доходности после уплаты налогов.

В этом руководстве подробно рассматриваются три уровня налогообложения, которые могут применяться к доходам от сдачи недвижимости в аренду на Кипре, описываются изменения 2026 года и приводится пример расчета, чтобы вы могли с уверенностью оценить свои собственные налоговые обязательства.

Как облагается налогом доход от аренды на Кипре: три уровня налогообложения

Доходы от сдачи недвижимости в аренду на Кипре никогда не облагаются единым фиксированным налогом. Вместо этого могут применяться до трех отдельных сборов, и знание того, какие из них касаются именно вас, является первым шагом к точному расчету.

• Подоходный налог — взимается с вашей чистой прибыли от аренды по прогрессивным ставкам, наряду с другими вашими доходами.
• Взнос в общую систему здравоохранения (GHS/GESY) — фиксированный сбор в размере 2.65% от вашего валового дохода от аренды.
• Специальный оборонный взнос (SDC) — Исторически ставка составляла 3% от 75% валовой арендной платы (фактически 2.25%), но с 1 января 2026 года она отменена для арендного дохода.

Главная новость 2026 года заключается в том, что налог на арендную плату (SDC) отменен для всех. Это отменяет сбор, который ранее увеличивал налоговый счет арендодателей, зарегистрированных на Кипре, примерно на 2.25%. Остаются только подоходный налог с прибыли и взнос в размере 2.65% в ганские седи (GHS) — оба налога мы подробно расскажем ниже.

Налоговая реформа 2026 года: что на самом деле изменилось для арендодателей?

В конце декабря 2025 года Кипр утвердил самую значительную за последние десятилетия налоговую реформу, которая вступит в силу с 1 января 2026 года. Некоторые изменения имеют особое значение для владельцев недвижимости.

• Налог на доходы от аренды отменен. Ранее проживающие в данном месте лица платили действующий сбор в размере 2.25% от валовой арендной платы. С 2026 года этот сбор больше не применяется к доходам от аренды.
• Повышен необлагаемый налогом порог. Необлагаемый налогом лимит личного дохода увеличился с 19 500 до 22 000 евро, поэтому первые 22 000 евро вашего общего налогооблагаемого дохода (включая прибыль от сдачи в аренду) теперь не облагаются налогом.
• Гербовый сбор отменен в большинстве документов, что снижает сложности при совершении сделок для арендодателей, покупающих и сдающих недвижимость в аренду.

Для арендодателя, зарегистрированного на Кипре, совокупный эффект значителен. Налог, который раньше взимался с валовой арендной платы, исчез, и большая часть вашей прибыли теперь попадает в зону 0%. Для более подробного ознакомления с тем, как эти правила соотносятся с комиссионными сборами, НДС и налогом на прирост капитала, см. наше руководство по... Налогообложение и юридические аспекты рынка недвижимости Кипра..

Подоходный налог на доход от сдачи недвижимости в аренду: новые ставки 2026 года.

Ваша чистая прибыль от сдачи в аренду добавляется к вашим другим налогооблагаемым доходам и облагается налогом по прогрессивной системе подоходного налога Кипра. Следующие диапазоны действуют с 1 января 2026 года:

Налогооблагаемый доход (€)	Ставка налога
0 – 22,000	0%
22,001 – 32,000	20%
32,001 – 42,000	25%
42,001 – 72,000	30%
Более 72,000	35%

Два момента легко упустить из виду. Во-первых, эти группы относятся к вам. общий Налогооблагаемый доход, а не доход от аренды как таковой — поэтому, если вы уже получаете зарплату, ваша прибыль от аренды фактически облагается налогом дополнительно к ней. Во-вторых, налог взимается с сеть прибыль после вычета допустимых налогов, а не арендной платы. Эти вычеты, рассмотренные ниже, могут существенно уменьшить сумму, попадающую в указанные диапазоны.

Взносы в GHS (GESY): оставшаяся сумма в размере 2.65%.

Хотя взносы в рамках системы социального страхования (SDC) на арендную плату были отменены, взносы в общую систему здравоохранения остались прежними. Каждый налоговый резидент Кипра, включая лиц, не имеющих постоянного места жительства, платит взносы. 2.65% от валового дохода от аренды в отношении GHS, без возможности получения льгот.

Это важное различие для всех, кто полагается на статус лица, не имеющего постоянного места жительства. Лица, не имеющие постоянного места жительства, освобождены от SDC (и были освобождены даже до реформы 2026 года), но они... не Освобождено от GHS. Налог в размере 2.65% применяется к вашей валовой арендной плате до вычета каких-либо налогов, а размер взносов в GHS ограничен, как только ваш общий годовой доход из всех источников достигнет 180 000 евро.

Поскольку налог на доходы физических лиц (GHS) рассчитывается на основе валовой арендной платы, а подоходный налог — на основе чистой прибыли, эти два налога ведут себя совершенно по-разному. Налог на доходы физических лиц (GHS) предсказуем и неизбежен; подоходный налог в значительной степени зависит от количества вычетов, которые вы можете заявить.

Налоговые вычеты и льготы, которые уменьшат ваш налоговый счет

На Кипре арендодателям предоставляется несколько способов снизить налогооблагаемую прибыль от сдачи в аренду. В совокупности они позволяют существенно уменьшить валовую арендную плату до скромной суммы, облагаемой налогом.

• 20% от стоимости жилья в виде фиксированной надбавки на содержание. Вы можете автоматически вычитать 20% от валового дохода от аренды без предоставления каких-либо квитанций. Это наиболее полезная льгота для большинства арендодателей.
• Проценты по ипотеке. Проценты по кредиту, использованному для приобретения арендуемой недвижимости, полностью вычитаются из дохода от аренды.
• Амортизационные отчисления (амортизация здания). Вы можете претендовать на ежегодную налоговую льготу в размере 3% от стоимости здания (но не земли) на весь период сдачи его в аренду.

Эти вычеты применяются только для целей подоходного налога — они не уменьшают валовую сумму, используемую для расчета вашего взноса в размере 2.65% GHS. Ведение учета выплаченных процентов и стоимости строительства имеет смысл, поскольку, в частности, амортизационные отчисления в совокупности приводят к реальной экономии в течение нескольких лет владения. Если вы все еще формируете свое финансирование, ознакомьтесь с нашим руководством по... Инвестиции в недвижимость для сдачи в аренду на Кипре Рассматривается взаимодействие заемных средств с доходностью и налогообложением.

Смотрите: Объяснение налоговой реформы на Кипре 2026 года.

Реформа 2026 года затронула гораздо больше аспектов, чем просто доходы от аренды. В этом обзоре рассматриваются основные изменения в налогообложении физических и юридических лиц, вступившие в силу 1 января 2026 года.

Пример расчета: Налог на покупку недвижимости для сдачи в аренду в Лимассоле.

Цифры это наглядно демонстрируют. Представьте, что вы владеете двухкомнатной квартирой в Лимассоле — районе, где средние цены на двухкомнатные квартиры поддерживать высокую арендную плату — и вы сдаете это в долгосрочную аренду на долгие годы € 1,600 в месяцили 19 200 евро в год. Предположим, вы являетесь резидентом Кипра, не имеете ипотеки и других источников дохода, а стоимость строительства составляет 200 000 евро.

• Валовая годовая арендная плата: €19,200
• Вклад GHS (2.65% от валового дохода): 19,200 2.65 евро × XNUMX% = €508.80
• 20% фиксированная надбавка: 19,200 20 евро × 3,840% = XNUMX XNUMX евро
• Амортизационные отчисления (3% от 200 000 евро стоимости здания): €6,000
• Чистая налогооблагаемая прибыль от аренды: 19 200 евро − 3 840 евро − 6 000 евро = €9,360
• Подоходный налог: Сумма в 9 360 евро полностью находится в пределах необлагаемого налогом диапазона в 22 000 евро, поэтому подлежащий уплате подоходный налог составляет €0.

Общая сумма налога с арендной платы в размере 19 200 евро: 508.80 евро.или примерно 2.65% от валовой суммы — целиком за счет сбора GHS. Согласно правилам, действовавшим до 2026 года, эффективный сбор SDC в размере 2.25% добавил бы примерно 324 евро к 75% валовой арендной платы, поэтому этот арендодатель теперь существенно выиграл.

Ситуация меняется, если у вас есть зарплата или другой доход, который уже попадает в необлагаемый налогом диапазон, поскольку в этом случае прибыль от сдачи в аренду будет облагаться налогом по ставке 20% или выше. Именно поэтому указанные выше вычеты так важны.

Иностранцы, лица, не являющиеся резидентами, и другие особые случаи

Не каждый арендодатель соответствует стандартному профилю арендатора. Некоторые ситуации заслуживают особого внимания.

• Лица, не имеющие постоянного места жительства. Если вы проживаете на Кипре, но не имеете постоянного места жительства, вы платите подоходный налог и 2.65% GHS с дохода от аренды, но освобождены от SDC (сейчас это неактуально для арендной платы, поскольку SDC на арендную плату отменен для всех).
• Нерезиденты. Если вы не являетесь налоговым резидентом Кипра, но владеете здесь недвижимостью, ваш доход от сдачи в аренду, полученный на Кипре, все равно облагается налогом на Кипре. Вы должны подать налоговую декларацию на Кипре и проверить, влияет ли соглашение об избежании двойного налогообложения между Кипром и вашей страной проживания на то, где в конечном итоге будет облагаться налогом этот доход.
• Имущество, принадлежащее компании. Доход от аренды, полученный через кипрскую компанию, облагается налогом по корпоративному режиму, а не по этим индивидуальным ставкам, что может существенно изменить расчет для крупных инвестиционных портфелей.

Поскольку правила, касающиеся места жительства, домициля и договоров, взаимодействуют таким образом, что это зависит от ваших личных обстоятельств, именно на этом этапе лицензированный налоговый консультант на Кипре получает свою плату. Данное руководство содержит общую информацию, а не налоговую консультацию — рассматривайте его как руководство, а не как окончательный ответ.

Как и когда декларировать доход от сдачи в аренду

Доход от сдачи недвижимости в аренду декларируется в вашей ежегодной декларации о подоходном налоге, подаваемой в Налоговое управление Кипра. Взносы в GHS с арендной платы, как правило, уплачиваются вместе с подоходным налогом, либо путем самостоятельной оценки, либо, в некоторых случаях, путем удержания корпоративным или государственным арендатором. Ведение ежемесячного учета полученной арендной платы, выплаченных процентов и расходов на недвижимость в течение года значительно упрощает подачу декларации по сравнению с восстановлением данных в установленный срок.

Для арендодателей, формирующих портфель недвижимости, а не владеющих одной единицей объекта, структурирование и ведение учета становятся скорее стратегическими, чем административными задачами. Подробное руководство по инвестициям в недвижимость на index.cy Рассматривается влияние налогообложения на общую доходность, а также доступны текущие вакансии. Квартиры на продажу по всему Кипру or недвижимость на продажу в Лимассоле чтобы самостоятельно моделировать свои числа.

Итоги для арендодателей на Кипре в 2026 году

Реформа 2026 года сделала Кипр более привлекательным местом для получения дохода от аренды. Налог на добавленную стоимость с арендной платы отменен, необлагаемый налогом порог повышен, а щедрые вычеты означают, что многие мелкие арендодатели будут платить немногим больше, чем 2.65% от валовой арендной платы. Для лиц с более высокими доходами и нерезидентов расчеты более сложны, но базовая система прозрачна и, по европейским стандартам, конкурентоспособна.

Перед покупкой самостоятельно произведите расчеты, подтвердите свое место жительства и статус постоянного жителя с помощью квалифицированного консультанта и учитывайте реальную доходность после уплаты налогов, а не заявленную валовую доходность, при принятии каждого решения.

---

Данная статья содержит общую информацию о налогообложении доходов от сдачи недвижимости в аренду на Кипре и не является налоговой или юридической консультацией. Налоговые правила меняются и зависят от индивидуальных обстоятельств; перед принятием каких-либо действий проконсультируйтесь с лицензированным налоговым консультантом на Кипре. Источники: Сводные налоговые отчеты PwC по Кипру — Определение дохода и Сводные данные PwC по налогам на Кипре — Прочие налоги.