Строволос Это крупнейший муниципалитет в округе Никосия и второй по величине на Кипре — и, судя по данным собственного онлайн-каталога index.cy, это также пригород, где незаметно исчез рынок недорогих квартир в столице.
Только приблизительно 20% квартир, выставленных на продажу в Строволосе, стоят менее 250 000 евро.В Латвии, в пятнадцати минутах езды по трассе А1, этот показатель составляет 84%. Это немаленькая разница; это совершенно другой рынок с тем же почтовым индексом.
Данное руководство составлено на основе На сайте index.cy размещено 1,511 актуальных объявлений о продаже недвижимости с указанием цен в пяти районах Никосии.588 из них находятся в Строволосе, плюс административные данные, изменившиеся 1 июля 2024 года, которые до сих пор содержат неверную информацию на большинстве англоязычных страниц об этом районе. Также указана одна покупка в Строволосе, которая приносит существенно больше дохода, чем те же деньги, потраченные в Энгоми или Агланции, — и одна, которая приносит существенно меньше дохода.
Строволос расположен непосредственно к юго-западу от городских стен Никосии, раскинувшись на плоской равнине Месаория примерно в трех-восьми километрах от старого города. получил статус муниципалитета в 1986 году.и по данным переписи 2021 года оно имело 70,823 житель — больше людей, чем в самом муниципальном районе Никосии, где проживало 56 479 человек.
Никосия не имеет выхода к морю. В этом районе нет никаких преимуществ, связанных с видом на море, поэтому покупатели в Строволосе платят за время в пути до работы, размер участка, принадлежность к школе и возраст здания. Ничто другое существенно не влияет на цену.
Теперь о том, что почти в каждом путеводителе по региону говорится неправильно. Кипр Реформированное местное самоуправление вступит в силу 1 июля 2024 года.В результате слияния образовалось 18 новых муниципалитетов. Только два остались без изменений — и Строволос, наряду с Пафосом, входит в их число. Соседям повезло меньше: Энгоми и Агланция были включены в состав нового муниципалитета Никосии. в качестве районов, а Лация была объединена с Гери.
Это имеет меньшее значение, чем кажется, и вот корректировка, которая действительно затрагивает покупателей. Выдача разрешений на планирование и строительство больше не входит в компетенцию ни одного муниципалитета. Реформа передала эти полномочия новым районным организациям местного самоуправления. Если вы расширяете, перестраиваете или строите в Строволосе, ваша заявка направляется в... Организация местного самоуправления округа НикосияТочно так же, как в Энгоми или Лации. Путеводители, которые советуют обращаться в муниципалитет Строволоса, устарели на два года.
В пределах муниципалитета объявления размещаются по названиям районов, а не шести церковных приходов. Чаще всего на index.cy вы увидите следующие объявления: Акрополь, Дасуполис, Архангел, Хризелеуса и Агиос ВасилейосАкрополь — единственное место, где достаточно скота, чтобы установить отдельную цену, и мы это сделаем ниже.
Ещё один важный момент, поскольку он противоречит большинству поправок в путеводителях по районам. Три из достопримечательностей, которые люди обычно приписывают соседним пригородам, на самом деле являются внутри СтроволосаВ пределах одного муниципалитета расположены: Никосийская городская больница, зарегистрированный адрес которой находится на старой дороге Никосия–Лимассол в Строволосе, 2029; торговый центр Mall of Cyprus в парке Shacolas Emporium Park на улице Вергинас, Строволос, 2025; и стадион GSP у въезда в город по трассе A1. Крупная университетская больница, крупнейший торговый центр района и национальный стадион – это необычно, и отчасти поэтому цены на жилье здесь такие, какие они есть.
Мы взяли все объявления на index.cy, в заголовке которых указано, что недвижимость находится в Строволосе, а затем считали запрашиваемую цену со страницы каждого отдельного объявления. Было найдено 589 совпадений, и 588 из них выдали цену — показатель извлечения составил 99.8%. Это весь рынок в том виде, в котором он рекламируется сегодня, а не тщательно отобранный ассортимент.
| Тип недвижимости | Продажа | Средняя запрашиваемая цена | Диапазон |
|---|---|---|---|
| Апартаменты | 282 | €320,000 | € 116,000 до € 980,000 |
| Дома и виллы | 63 | €800,000 | 3-спальные квартиры: от 330 000 евро, 5-спальные квартиры: 480 000 евро. |
| Земельные участки | 68 | €509,400 | € 100,000 до € 10,870,000 |
| Коммерческие единицы | 39 | €765,000 | Офисы, магазины и розничная торговля |
| Целые здания | 20 | €1,700,000 | € 600,000 до € 11,300,000 |
Это запрашиваемые цены, а не цены сделки. На Кипре нет своевременной публичной информации о согласованных ценах продажи, поэтому все рыночные показатели, которые вы увидите — включая наши — основаны на запрашиваемых продавцами ценах. Ожидайте, что согласованные цены будут ниже этих значений, и рассматривайте медианные значения как инструмент ранжирования, а не как оценку стоимости.
Рынок квартир, на котором сосредоточена большая часть предложения, выглядит следующим образом:
| Размер квартиры | Объявления | Доля квартир | Средняя запрашиваемая цена |
|---|---|---|---|
| 1 спальня | 19 | 7% | €180,000 |
| 2 спальни | 130 | 46% | €300,000 |
| 3 спальни | 117 | 41% | €393,000 |
| 4 спальни | 13 | 5% | €570,000 |
Разброс цен на квартиры по всему рынку достаточно широк, но не экстремальн: 10-й процентиль составляет 209 000 евро, 25-й — 270 000 евро, 75-й — 395 000 евро, а 90-й — 510 000 евро. Половина всего предложения находится в ценовом диапазоне от 270 000 до 395 000 евро, что представляет собой узкий и достаточно ликвидный средний сегмент. Вы можете ознакомиться с актуальным предложением на нашем сайте. Недвижимость в Никосии на продажу и апартаменты и квартиры страниц.
Дома — это совсем другое дело. При медианной цене в 800 000 евро по 63 объявлениям, рынок жилья здесь не на ступень выше квартир — это отдельный ценовой сегмент. Медианная цена домов с тремя спальнями составляет 435 000 евро (n=13), с четырьмя спальнями — 800 000 евро (n=25), с пятью спальнями — 1 350 000 евро (n=17). Для сравнения, см. наши Справочник по продаже домов в Никосии.
Из 282 выставленных на продажу квартир 246 рекламируются просто как «Строволос», 29 — как АкропольЧетыре квартиры расположены в Дасуполе, а три — в Архангеле. Только на Акрополе есть достойный внимания пример, и он показателен: в этих 29 квартирах средняя арендная плата составляет... €310,000Это немного ниже медианной цены в 325 000 евро для немаркированного жилья. Более интересная часть — это ситуация с арендой: 14 квартир в комплексе «Акрополь» сдаются в аренду по медианной цене в 20 000 евро. € 1,475 в месяцпротив 1,200 евро за объявления в Строволосе, не имеющие указания района.
Другими словами, в районе Акрополь цены на квартиры немного ниже, а арендная плата значительно выше. Результаты по 29 и 14 объектам носят скорее ориентировочный, чем окончательный характер, и мы бы не стали основывать решение о покупке только на них. Но они указывают в том же направлении, что и результаты по районам, приведенные ниже, и это тот случай, когда стоит проверять каждый дом по отдельности, прежде чем принимать решение.
Коммерческая зона здесь больше, чем большинство людей ожидают от жилого пригорода: На продажу выставлено 39 коммерческих помещений по средней цене 765 000 евро, а также 37 объектов сдаются в аренду по средней цене 6 100 евро в месяц.Наряду с 20 целыми зданиями, выставленными на продажу по средней цене 1 700 000 евро, Строволос — это не только жилой район: промышленная зона и офисные кварталы вдоль главных проспектов являются неотъемлемой частью коммерческого рынка Никосии. Текущий объем предложения составляет менее Недвижимость в Никосии сдается в аренду. и района в новостройках.
Вот что следует знать, чего нет ни на одной другой странице об этом пригороде, потому что для того, чтобы это увидеть, необходимо просмотреть весь каталог.
41% квартир, выставленных на продажу в Строволосе, имеют три спальни. Их 117. Это больше трехкомнатных квартир на рынке в этом муниципалитете, чем весь жилищный фонд Лации (102) и Лакатамии (26) вместе взятых.
Если сравнить распределение спальных мест по всему району, разница будет разительной:
| Местонахождение | Продажа квартир | 1-кровать | 2-кровать | 3-кровать | 4-кровать |
|---|---|---|---|---|---|
| Строволос | 282 | 7% | 46% | 41% | 5% |
| Агланция | 123 | 15% | 47% | 33% | 3% |
| Lakatamia | 26 | 4% | 69% | 27% | 0% |
| Лация | 102 | 11% | 66% | 24% | 0% |
| Энгоми | 136 | 29% | 45% | 21% | 4% |
Прочитайте эту колонку, и вы сразу поймете характер каждого пригорода. Энгоми — это рынок однокомнатных квартир. — 29% квартир здесь — это студии или однокомнатные квартиры, что вполне ожидаемо рядом с комплексом университетов и посольств. Лация и Лакатамия — это рынки недвижимости с двумя спальнями.Классические пригороды, где покупают жилье впервые. Строволос — это место, где семьи из Никосии покупают квартиры.И это единственный внутренний пригород, где трехкомнатные квартиры являются практически доминирующим типом жилья.
Это имеет два практических следствия. Если вы хотите трехкомнатную квартиру в столице, Строволос предлагает вам выбор, которого просто нет нигде больше — 117 вариантов против 24 в Лации. Если вы покупаете трехкомнатную квартиру в Строволосе в качестве инвестиции, вы попадаете в самую многочисленную очередь на вторичном рынке в районе, и вам следует соответствующим образом установить цену продажи. Наш Руководство по покупке недвижимости для сдачи в аренду на Кипре В этом разделе рассматривается, как это смоделировать.
В результате того же поиска было найдено 89 объявлений об аренде жилья в муниципалитете, 38 из которых — квартиры. Медианные значения следующие: Одна спальня — 700 евро, две спальни — 1,300 евро, три спальни — 1,475 евро.и 2,000 евро за дом с тремя спальнями. Домашний скот содержится на нашей ферме. Недвижимость в Никосии сдается в аренду стр.
Если сложить средние значения цен на продажу и аренду, то обнаружится нечто неожиданное.
| Что вы покупаете | Средняя запрашиваемая цена | Средняя месячная арендная плата | Ориентировочный валовой доход |
|---|---|---|---|
| 1-комнатная квартира | €180,000 | €700 | 4.7% |
| 2-комнатная квартира | €300,000 | €1,300 | 5.2% |
| 3-комнатная квартира | €393,000 | €1,475 | 4.5% |
| дом с 3 спальнями | €435,000 | €2,000 | 5.5% |
Двухкомнатные квартиры показывают наилучшие результаты по доходности среди стандартного жилья в этом районе, а трехкомнатные — тип, преобладающий на рынке, — наихудшие. Наибольшая доходность приносят объекты недвижимости того размера, с наибольшей конкуренцией и самой высокой ценой в объявлении.
Теперь расширим это. Двухкомнатная квартира в Строволосе и двухкомнатная квартира в Энгоми спрашивают почти точно такие же деньги: 300 000 евро в обоих случаях. Арендная плата совершенно разная.
| Местонахождение | Цена за 2-комнатную квартиру | Средняя арендная плата за двухкомнатную квартиру | Валовой доход |
|---|---|---|---|
| Строволос | €300,000 | €1,300 | 5.2% |
| Агланция | €302,000 | €1,025 | 4.1% |
| Энгоми | €300,000 | €1,000 | 4.0% |
Цена покупки одинакова, арендная плата на 30% выше. При покупке за 300 000 евро это примерно на 3,600 евро в год дополнительного валового дохода в Строволосе по сравнению с Энгоми при той же стоимости капитала. Аналогичная ситуация наблюдается и с трехкомнатными квартирами, где доходность в Строволосе составляет 4.5% против 3.7% в Энгоми и 3.6% в Агланции.
Два важных замечания, поскольку именно эту цифру люди будут называть. Во-первых, Выборка объявлений о сдаче в аренду двухкомнатных квартир здесь невелика — всего одиннадцать вариантов. Нас побуждает к публикации не середина, а форма: дешевый В Строволосе рекламируется двухкомнатная квартира за 1,000 евро, что является... медиана В Энгоми тринадцать из двадцати четырех двухкомнатных квартир продаются по цене 1,000 евро или меньше. Распределения практически не пересекаются. Во-вторых, это валовая доходность от запрашиваемой цены. Прежде чем сравнивать их с процентной ставкой по сбережениям, вычтите комиссию за передачу права собственности, расходы на недвижимость, управление, простои и налоги — наши руководство по стоимости покупки недвижимости на Кипре и руководство по налогу на доход от сдачи в аренду покрыть оба.
Мы применили тот же метод к четырем соседним населенным пунктам, поэтому эти данные имеют определенное значение. Всего было найдено 1,511 объявлений с указанием цены, из которых 1,512 соответствовали действительности — показатель извлечения данных составил 99.9%.
| Местонахождение | Продажа квартир | Средняя квартира | Менее 250 XNUMX евро | 1-кровать | 2-кровать | 3-кровать | Средний дом |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Строволос | 282 | €320,000 | 20% | €180,000 | €300,000 | €393,000 | €800,000 |
| Агланция | 123 | €320,000 | 32% | €158,500 | €302,000 | €437,000 | €600,000 |
| Энгоми | 136 | €285,000 | 38% | €177,500 | €300,000 | €460,000 | €570,000 |
| Лация | 102 | €208,500 | 84% | €140,000 | €200,000 | €248,000 | €458,000 |
| Lakatamia | 26 | €205,605 | 77% | €145,000 | €195,000 | €298,000 | €359,000 |
В Строволосе и Агланции средняя цена квартиры одинакова и составляет 320 000 евро, но они не взаимозаменяемы. Агланция дешевле, если у вас одна или две спальни. На 11% дороже в три (437 000 евро против 393 000 евро) — это прямо противоположно тому, что подразумевают одинаковые медианные значения. В Энгоми самая низкая медианная цена среди трех внутренних пригородов — 285 000 евро, но это эффект структуры: она снижается из-за того, что 29% жилого фонда составляют однокомнатные квартиры, а трехкомнатные квартиры являются самыми дорогими в районе — 460 000 евро.
Дома рассказывают более чистую историю. Дома здесь самые дорогие в районе с большим отрывом. — медианная цена составляет 800 000 евро против 600 000 евро в Агланции, 570 000 евро в Энгоми, 458 000 евро в Лации и 359 000 евро в Лакатамии. Если вам нужен дом, а не квартира, то в Строволосе цены на них самые высокие, и наши Путеводитель по Лацие Излагает реалистичную альтернативу.
Вернемся к цифре, с которой начиналось это руководство. Из 282 квартир, выставленных здесь на продажу, 56 объектов стоят менее 250 000 евро (20%), а 27 — менее 200 000 евро (10%).Аналогичные показатели для Лации составляют 84% и 44%.
Это не абстракция. Если ваш бюджет составляет 200 000 евро, и вы хотите жить в Строволосе, то на сегодняшний день весь доступный вам рынок включает всего двадцать семь квартир. В Латвии тот же бюджет достигает сорока пяти. Вот как выглядит дефицит жилья, если измерять его по количеству предложений, а не по индексным процентам.
Государство это заметило. Кипрская корпорация по развитию земельных участков, работая совместно с Министерством внутренних дел, ведет строительство. 54 доступных по цене арендных квартиры в Строволосе, финансирование которых составит 12 миллионов евро из государственного бюджета. — пятиэтажный блок из 30 двухкомнатных квартир и четырехэтажный блок из 24 квартир на одном участке. Финансирование было выделено поэтапно: 4 миллиона евро в 2025 году и 8 миллионов евро в 2026 году, включая землю и строительство. Завершение строительства запланировано на три года, начало работ — конец 2025 года. Мы освещали это объявление в… наш отчет об инициативе Строволоса по обеспечению доступного жилья.
Обратите внимание на то, что решило построить государство: Все 54 квартиры двухкомнатные.Это квартира с наилучшим показателем доходности по нашим данным и второй по величине долей на рынке продажи. Примечательно также, что это большое число по сравнению с заявленным количеством. На момент проведения этого анализа на index.cy в Строволосе было всего одиннадцать свободных двухкомнатных квартир, предлагаемых в аренду. Заявленное предложение не совпадает с общим количеством квартир, поэтому не следует воспринимать 54 квартиры как пятикратное увеличение арендного жилья — это показатель того, насколько скуден рынок аренды двухкомнатных квартир в этом районе.
Для сравнения, аналогичный проект в Лимассоле включал 138 квартир, сданных в аренду за 16 миллионов евро, и ожидается, что арендная плата за эти квартиры будет на 25–30% ниже местной рыночной. Если проект в Строволосе будет иметь аналогичную цену, то 54 квартиры будут сдаваться в аренду значительно ниже медианной цены в 1,300 евро, указанной выше, — в этом и заключается их смысл.
Прежде чем принимать какое-либо решение в Строволосе, стоит сделать пять вещей, и ни одна из них не будет дорогой.
Что касается последних двух пунктов, то наши Справочник по земельному реестру Кипра проводит осмотр объектов недвижимости и проверяет наличие обременений, а также мгновенный отчет о недвижимости или физическое осмотр имущества Мы расскажем вам то, чего нет в рекламе. Для более полного понимания жизни в столице, наш сайт... Путеводитель по Никосии и Справочник по аренде квартир в Никосии Это естественные следующие варианты для чтения.
Строволос — крупнейший муниципалитет в округе Никосия, один из двух на Кипре, не затронутых реформой 2024 года, и место, где сосредоточен рынок семейных квартир столицы. Средняя цена 282 выставленных на продажу квартир составляет 320 000 евро, а домов — 800 000 евро, что является самой высокой ценой в округе.
Три главных вывода. Строволос — это рынок трехкомнатных квартир в Никосии.41% квартир в этом комплексе имеют такую площадь, а количество вариантов проживания составляет 117. Двухкомнатные квартиры в этом районе представляют собой аномалию доходности в целом.Прибыль составила 5.2% валового дохода против 4.0% в Энгоми при аналогичных финансовых показателях. Его начальный уровень исчез20% квартир стоят менее 250 000 евро, против 84% в Латвии, и именно поэтому государство вкладывает 12 миллионов евро в 54 субсидируемые двухкомнатные квартиры здесь, а не где-либо еще в столице.
Если вам нужно жилье и школы в Никосии, и вы можете себе это позволить, Строволос — очевидный выбор, и данные подтверждают цену. Если вы покупаете свою первую квартиру с бюджетом в 200 000 евро, честный ответ таков: в Строволосе их двадцать семь, а в Лации — сорок пять. Ознакомьтесь с текущим предложением на сайте. index.cy и принимайте решение, опираясь на имеющиеся у вас цифры.
Методология: все данные о ценах представляют собой медианные запрашиваемые цены, взятые из актуальных объявлений на index.cy по состоянию на 13 сентября 2026 года — 1,511 объявлений с указанием цен в Строволосе, Агланции, Энгоми, Лации и Лакатамии, что составляет 99.9% точности определения цены из 1,512 соответствующих объявлений. Запрашиваемые цены не являются ценами сделок. Данные о населении взяты из переписи населения и жилищного фонда 2021 года. Валовая доходность рассчитывается как годовая медианная арендная плата, деленная на медианную запрашиваемую цену, до вычета расходов и налогов.
Поддержка
Информация
