Покупаете новостройку на Кипре? Тогда НДС, вероятно, станет самым крупным налогом, который вы заплатите при покупке, и именно его большинство покупателей неправильно понимают. Если все сделать правильно, вы можете заплатить всего 5% с первых 350 000 евро. Если же ошибетесь, вам придется заплатить все 19% от всей цены.
НДС на недвижимость на Кипре работает иначе, чем практически все остальные расходы при покупке. Он применяется только к новостройкам, для тех, кто покупает основное жилье, предусмотрена щедрая льготная ставка, а правила были значительно ужесточены в ходе реформ, поэтапное внедрение которых завершилось в июне 2026 года. В этом руководстве подробно объясняется, когда именно применяется НДС, кто имеет право на льготную ставку в 5%, сколько вы фактически заплатите, и какие ошибки могут привести к дорогостоящему возврату НДС спустя годы.
Мы будем придерживаться практического подхода и специфики кипрского рынка. В итоге вы будете знать, облагается ли ваша покупка налогом в размере 19%, 5% или вообще не облагается налогом — и как спланировать свои действия с учетом этого.
Прежде всего, следует понимать, что НДС — это налог на новостройки. Он применяется к первой продаже недвижимости застройщиком или налогоплательщиком, а не к домам, приобретенным на вторичном рынке.
Вот какое разделение рынка застает врасплох большинство покупателей, приобретающих жилье впервые:
Это один из важнейших компромиссов на рынке недвижимости Кипра. При перепродаже жилья НДС полностью отсутствует, но взимается плата за переоформление права собственности. При покупке нового жилья НДС взимается, но плата за переоформление права собственности не взимается за ту часть, где НДС был начислен. Практически никогда не приходится платить и НДС, и плату за переоформление права собственности на одну и ту же недвижимость.
Итак, прежде чем что-либо рассчитывать, ответьте на один вопрос: это первая продажа недвижимости от застройщика или перепродажа? Если вы просматриваете объявления, Новые квартиры и жилые комплексы в Лимассоле В других случаях вы попадаете в зону НДС. Если вы наблюдаете за переходом из рук частных владельцев в собственность нового дома, вы попадаете в зону платы за передачу права собственности — и наше руководство по этому вопросу поможет вам. сборы за передачу права собственности на Кипре полностью покрывает эту сторону.
Продажа земельных участков под застройку лицом, действующим в рамках предпринимательской деятельности, также облагается НДС по ставке 19% после изменений, введенных в 2018 году. Продажа земельных участков в частном порядке между физическими лицами, как правило, не облагается НДС.
На Кипре действует стандартная ставка НДС в размере 19% на новостройки. Это стандартная ставка. Если вы не подадите заявку на снижение ставки и не будете соответствовать критериям для ее получения, то при покупке новостройки вы заплатите именно 19%.
На новую квартиру стоимостью 300 000 евро НДС составит 57 000 евро. На виллу стоимостью 500 000 евро — 95 000 евро. Это немалые суммы, и именно поэтому схема с пониженной ставкой НДС в 5% так важна — и именно поэтому стоит разобраться в ней, прежде чем что-либо подписывать.
Ставка 19% применяется в полном объеме к:
Если вы покупаете новостройку исключительно в качестве инвестиции — например, квартиру для сдачи в аренду неподалеку Limassol Marina или квартира для отдыха на побережье — предполагается, что применяется полная ставка в 19%. Сниженная ставка применяется исключительно к действительному основному месту жительства.
Поскольку НДС является довольно значительной статьей расходов, его следует учитывать в бюджете с самого начала, а не рассматривать как второстепенный вопрос при закрытии сделки. мгновенный отчет о недвижимости Предварительное согласование поможет вам увидеть полную картину стоимости, включая НДС, и избежать неприятных сюрпризов в нотариальной конторе.
Сниженная ставка НДС в 5% — один из наиболее ценных стимулов на рынке недвижимости Кипра. Она призвана помочь людям, покупающим жилье, действительно в нем жить, и распространяется как на киприотов, так и на иностранных покупателей, включая граждан ЕС и стран, не входящих в ЕС.
Для получения льготной ставки по налогу на основное место жительства необходимо соответствовать всем следующим условиям:
Важно отметить, что иностранные покупатели имеют право на участие. Вам не обязательно быть гражданином Кипра или даже гражданином ЕС — например, покупатель из Великобритании, переезжающий в... Пафос Или же инвестор, не являющийся членом ЕС и сделавший Кипр своим основным местом жительства, может претендовать на сниженную ставку, при условии, что недвижимость станет его подлинным основным местом жительства.
На одного человека или супружескую пару может распространяться льгота только на один объект недвижимости за раз. Если у вас был сертификат НДС по сниженной ставке в течение последних 10 лет, вы, как правило, не можете повторно претендовать на него при новой покупке в течение этого периода.
Вот где вступают в силу правила 2026 года. Сниженная ставка в 5% больше не является общей скидкой на всю недвижимость — она ограничена как размером, так и стоимостью. После реформ, инициированных ЕС и полностью вступивших в силу после окончания переходного периода 15 июня 2026 года, действующая система работает следующим образом:
Давайте проясним это на нескольких примерах.
Пример 1 — Небольшая квартира, полностью крытая. Вы покупаете новую квартиру площадью 100 м² за 280 000 евро. И площадь (менее 130 м²), и стоимость (менее 350 000 евро) попадают в льготный налоговый диапазон. Вы платите 5% от всей суммы: 14 000 евро НДС. По сравнению со ставкой 19% (53 200 евро), вы экономите 39 200 евро.
Пример 2 — Дом большего размера, частично сниженная ставка. Вы покупаете новый дом площадью 160 м² за 430 000 евро. Недвижимость соответствует критериям, поскольку ее стоимость не превышает лимит в 475 000 евро, а площадь – 190 м². Однако сниженная ставка налога распространяется только на первые 130 м² и первые 350 000 евро. Примерно, первые 350 000 евро облагаются налогом по ставке 5% (17 500 евро), а оставшиеся 80 000 евро – по ставке 19% (15 200 евро), итого около 32 700 евро.
Пример 3 — При превышении установленных предельных значений сниженная ставка не применяется. Вы покупаете новую виллу площадью 210 м² за 520 000 евро. Поскольку общая площадь превышает 190 м², а стоимость — 475 000 евро, на эту недвижимость не распространяется льготная ставка. Применяется полная ставка 19%: 98 800 евро.
Эти пороговые значения означают, что теперь сниженная ставка отдается скромным, настоящим семейным домам, а не большим роскошным объектам недвижимости. Если вы взвешиваете варианты, стоит проверить текущие условия. Средние цены на новые квартиры на Кипре Сравните эти диапазоны, чтобы определить, где находится ваш целевой объект недвижимости. Просмотр проверен. квартиры на продажу Учитывая сумму в 350 000 евро и площадь 130 м², это может существенно повлиять на размер вашего налогового счета, достигнув пятизначной суммы.
Сниженная ставка не предоставляется автоматически. Необходимо подать заявку, и время имеет решающее значение.
Заявление подается в Налоговое управление Кипра, как правило, через вашего адвоката или команду застройщика, до передачи или заселения объекта недвижимости. Вам необходимо заполнить декларацию, подтверждающую, что дом будет вашим основным и постоянным местом жительства и что вы соответствуете критериям приемлемости.
В качестве подтверждающих документов обычно приводятся:
После одобрения застройщик взимает 5% НДС с соответствующей части вместо 19%. Ключевое правило здесь — последовательность: подайте заявку до сдачи объекта. Подача декларации после получения права собственности может поставить под угрозу льготную ставку НДС.
Поскольку оформление документов тесно связано с контрактами, правом собственности и местом жительства, на этом этапе профессиональная помощь окупается. Наше более подробное руководство по этому вопросу. Налогообложение и юридические аспекты рынка недвижимости Кипра. В нем подробно рассматривается взаимосвязь НДС, гербового сбора, платы за передачу права собственности и процесса оформления сделки купли-продажи недвижимости.
Сниженная ставка подразумевает определенные обязательства, и их расторжение обходится дорого.
Чтобы сохранить ставку 5%, вы должны использовать недвижимость в качестве основного места жительства не менее 10 лет. Если вы продадите ее, сдадите в аренду или перестанете использовать ее в качестве основного жилья до истечения этого десятилетия, налоговая служба вернет разницу между уплаченными вами 5% и 19%, которые вы должны были бы заплатить в противном случае, — пропорционально оставшемуся количеству лет.
Вот как работает механизм возврата НДС на практике. Допустим, вы воспользовались льготной ставкой и сэкономили 40 000 евро по сравнению со стандартной ставкой. Если вы съедете или продадите дом через 6 лет, вы использовали 6 из 10 гарантированных лет. Обычно вам придется вернуть разницу в НДС за оставшиеся 4 года — примерно 40% от полученной выгоды, или около 16 000 евро в этом примере.
Существуют ограниченные исключения для случаев подлинных изменений обстоятельств, но общий принцип строг: сниженная ставка — это вознаграждение за реальное проживание в доме, а не скидка, которую можно использовать для получения прибыли. Инвесторы, планирующие сдавать недвижимость в аренду, должны с самого начала закладывать в бюджет полную ставку в 19%, а не полагаться на сниженную ставку и надеяться на досрочный выход из бизнеса.
Риск возврата средств — еще одна причина тщательно обдумать, является ли недвижимость действительно основным местом жительства или инвестицией. Если вы планируете сдавать дом в аренду в течение нескольких лет, расчеты доходности от аренды должны производиться с учетом 19% НДС, а не 5%.
Покупатели часто спрашивают, придется ли им платить НДС. и Комиссия за перевод. Практически во всех случаях ответ — нет, вы платите либо то, либо другое.
Это различие влияет на реальную стоимость нового жилья и жилья на вторичном рынке. На новую квартиру может распространяться 5% НДС, но не взиматься плата за переоформление права собственности, в то время как на аналогичную квартиру на вторичном рынке взимается плата за переоформление, но НДС не взимается. В зависимости от ценового диапазона и того, имеете ли вы право на льготную ставку, любой вариант может оказаться дешевле — именно поэтому важно произвести расчеты по обоим вариантам.
Какой бы путь вы ни выбрали, НДС — это лишь одна часть общей стоимости приобретения. Гербовый сбор по договору, юридические издержки и — при перепродаже — сборы за передачу права собственности — всё это суммируется. Планирование должно учитывать все факторы, в идеале с помощью осмотра недвижимости и... мгновенный отчет об оценке Если держать это в руках, это защитит вас от неожиданностей в конце игры.
Представляем вашему вниманию короткий видеообзор того, как действующие правила НДС на Кипре влияют на покупателей недвижимости:
НДС на недвижимость на Кипре выгоден покупателям, для которых он и был предназначен — тем, кто приобретает настоящее основное жилье, — а для всех остальных он облагается налогом в полном объеме по ставке 19%. Вкратце:
Разница между двумя ставками может превышать 40 000 евро при одной покупке, поэтому НДС должен занимать центральное место в вашем бюджете, а не оставаться на периферии. Прежде чем принимать решение о покупке новостройки, подтвердите свое право на льготную ставку, рассчитайте налог с учетом конкретной цены и размера вашего жилья и примите его во внимание наряду со всеми другими расходами на покупку.
Готовы узнать, что можно купить за свой бюджет? Ознакомьтесь с проверенными объявлениями о новостройках и жилых комплексах во всех пяти районах на сайте. index.cy, крупнейшая на Кипре площадка по продаже недвижимости, и начните свой поиск, имея в виду полную картину стоимости.
Данное руководство носит общий информационный характер и отражает систему НДС, действующую в 2026 году. Оно не является налоговой или юридической консультацией. Пороги НДС, критерии соответствия и правила возврата могут меняться, а индивидуальные обстоятельства могут различаться — всегда уточняйте актуальную информацию в Налоговом департаменте Кипра или у квалифицированного специалиста перед покупкой.
Поддержка
Информация
