Кипр 1 января 2026 года пересмотрел свою систему налогообложения недвижимости. Гербовый сбор отменен, льготы по налогу на прирост капитала почти удвоились, а специальный оборонный взнос с арендного дохода полностью отменен. Независимо от того, покупаете ли вы свою первую квартиру, продаете виллу или формируете инвестиционный портфель на острове, цифры, которые вам необходимо учитывать при планировании бюджета, значительно изменились.
В этом руководстве подробно описаны все налоги, сборы и расходы, связанные с недвижимостью на Кипре в 2026 году: сборы за передачу права собственности, НДС, налог на прирост капитала, юридические издержки и муниципальные платежи, которые вы будете платить ежегодно как собственник. Мы используем реальные таблицы ставок и примеры расчетов, чтобы вы могли рассчитать свои общие затраты до принятия решения.
Парламент Кипра принял Закон № 239(I)/2025, положивший начало самой значительной реформе налога на недвижимость за почти десятилетие. Три изменения имеют наибольшее значение для покупателей и продавцов прямо сейчас.
Первое Гербовый сбор полностью отменен.Контракты, подписанные с 1 января 2026 года и позже, не облагаются гербовым сбором — это позволяет сэкономить до 0.20% на сделках с более высокой стоимостью. Обратите внимание на переходное правило: если вы подписали контракт 31 декабря 2025 года или ранее, но еще не завершили передачу права собственности, гербовый сбор по-прежнему применяется по старым ставкам (0.15% на первые 170 000 евро, затем 0.20% сверх этой суммы).
Второе Значительно увеличились пожизненные льготы по налогу на прирост капитала.Льгота по налогу на основное место жительства выросла с 85 430 евро до 150 000 евро, общая льгота — с 17 086 евро до 30 000 евро, а льгота на сельскохозяйственные земли — с 25 629 евро до 50 000 евро. Это кумулятивные пожизненные льготы — после использования они не обнуляются.
В-третьих, Специальный оборонный взнос (SDC) с арендной платы отменен. Для налоговых резидентов. Если вы владеете недвижимостью, сдаваемой в аренду на Кипре, это отменяет ранее действовавший сбор в размере 3% от 75% валового дохода от аренды.
Плата за передачу права собственности является самой крупной статьей налоговых расходов при покупке недвижимости на Кипре. Она рассчитывается по прогрессивной шкале в зависимости от рыночной стоимости недвижимости, определяемой Департаментом земельных ресурсов и землеустройства.
Действующая система ставок выглядит следующим образом. На первые 85 000 евро оценочной стоимости взимается 3%. На сумму от 85 001 до 170 000 евро ставка составляет 5%. На любую сумму свыше 170 000 евро ставка повышается до 8%.
Для недвижимости, оцененной в 300 000 евро, расчет выглядит следующим образом: 85 000 евро под 3% равны 2 550 евро, плюс 85 000 евро под 5% равны 4 250 евро, плюс 130 000 евро под 8% равны 10 400 евро — итого: €17,200 в комиссиях за перевод.
Важно понимать одно существенное различие. Если вы приобрели новую недвижимость и заплатили НДС за сделку, то плата за передачу права собственности не взимается. Если же недвижимость продается на вторичном рынке (НДС не взимается), законодательство предусматривает следующее: Снижение 50% о комиссионных сборах за передачу права собственности. Используя приведенный выше пример, покупатель на вторичном рынке заплатит примерно 8,600 евро вместо 17,200 евро.
Это делает решение о выборе между НДС и комиссией за перевод средств действительно стратегическим выбором. апартаменты на продажу на Кипре or дома на продажу на КипреПонимание того, какой налоговый режим применяется к вашей конкретной покупке, может сэкономить тысячи евро.
Налог на добавленную стоимость применяется по адресу: 19% Это существенные затраты на новые объекты недвижимости, приобретаемые непосредственно у застройщика. На квартиру в новостройке стоимостью 300 000 евро стандартный НДС составит 57 000 евро.
Однако Кипр предлагает сниженная ставка НДС 5% Для получения льготы необходимо соответствовать нескольким условиям. Недвижимость должна служить вашим основным и постоянным местом жительства. Сниженная ставка применяется только к первым 350 000 евро стоимости недвижимости, а общая стоимость не должна превышать 475 000 евро. Кроме того, ставка 5% распространяется на первые 130 квадратных метров застроенной площади, при условии, что общая застроенная площадь составляет менее 190 квадратных метров.
Также следует отметить переходное положение. Для объектов недвижимости, разрешения на строительство которых были выданы до 31 октября 2023 года включительно, применяется пониженная ставка НДС в размере 5% к первым 200 квадратным метрам независимо от общей площади или стоимости, при условии, что покупка совершается в качестве первого жилья до 15 июня 2026. Если вы рассматриваете вилла на Кипре Для объектов большей площади, подпадающих под действие этого переходного правила, крайний срок приближается.
Недвижимость на вторичном рынке, как правило, освобождена от НДС. Вместо этого покупатель оплачивает стандартные сборы за переоформление права собственности (с 50% скидкой). Именно поэтому многие покупатели рассматривают возможность приобретения недвижимости на вторичном рынке. доступные квартиры на Кипре считают, что недвижимость на вторичном рынке привлекательна с точки зрения общей стоимости.
На Кипре налог на прирост капитала взимается по фиксированной ставке. 20% Налогооблагаемая прибыль рассчитывается как разница между ценой продажи и скорректированной стоимостью приобретения, которая включает первоначальную цену покупки, допустимые расходы на улучшение и корректировки на инфляцию на основе индекса потребительских цен.
Реформы 2026 года значительно увеличили количество доступных пожизненных налоговых льгот:
Эти льготы суммируются. Если вы продаете свое основное место жительства и используете 100 000 евро из своих 150 000 евро, у вас остается 50 000 евро для будущих продаж основного места жительства.
К каждой продаже недвижимости применяется один дополнительный сбор. С февраля 2021 года 0.4% сбор Этот налог взимается с выручки от продажи всех объектов недвижимого имущества. С ноября 2022 года он также распространяется на продажу акций компаний, которые прямо или косвенно владеют недвижимым имуществом на Кипре — так называемый «тест на принадлежность к компаниям с большим количеством недвижимости», который был ужесточен в 2026 году путем снижения порогового значения с 50% до 20%.
На Кипре не взимается ежегодный налог на недвижимость. Этот налог был отменен в 2017 году, что делает остров особенно привлекательным для инвесторов в недвижимость по сравнению со многими юрисдикциями ЕС, где ежегодные налоги на недвижимость могут быть значительными.
Постоянные расходы, которые вы будете нести как собственник недвижимости, ограничиваются муниципальными сборами, которые обычно составляют от... От 90 до 300 евро в год В зависимости от размера и местоположения объекта недвижимости. Эти сборы взимаются местным муниципалитетом или сельским советом и покрывают расходы на коммунальные услуги.
Для владельцев арендной недвижимости отмена налога на доходы от аренды с 1 января 2026 года еще больше снижает ежегодную налоговую нагрузку. Доходы от аренды по-прежнему облагаются подоходным налогом по стандартной прогрессивной ставке, но дополнительный 3% налог на доходы от аренды полностью отменен.
Если вы оцениваете инвестиционную недвижимость в разных районах — будь то в Лимассол, Пафос или Ларнака— Отсутствие ежегодного налога на имущество является важным фактором при расчете доходности.
Помимо основных налогов, покупателям следует заложить в бюджет ряд дополнительных расходов, которые в сумме могут существенно увеличить стоимость недвижимости. Юридические услуги на Кипре обычно составляют от 1% до 2% от цены покупки, при этом минимальная сумма гонорара составляет от 2,500 до 3,500 евро плюс НДС. Хороший юрист по недвижимости занимается проверкой правоустанавливающих документов, анализом договоров и представляет интересы клиента в Департаменте земельных участков и землеустройства.
Стоимость обследования недвижимости варьируется от 300 до 1,000 евро в зависимости от размера и сложности объекта. Залог за подключение коммунальных услуг и расходы на их подключение добавят примерно от 200 до 650 евро. Если вам требуется перевод документов — что часто встречается у иностранных покупателей — ожидайте заплатить от 50 до 150 евро за документ.
Для покупателей, использующих ипотечное кредитование, дополнительные расходы включают комиссию банка за обработку заявки (обычно 1% от суммы кредита), плату за оценку недвижимости в размере от 200 до 500 евро за оценку кредитора, а также отдельные юридические сборы за оформление ипотечных документов в размере от 500 до 1,500 евро.
В целом, расходы покупателя на оформление сделки на Кипре обычно составляют от... от 6% до 24% от покупной цены, в основном, в зависимости от того, покупаете ли вы новостройку (где НДС является основной статьей расходов) или недвижимость на вторичном рынке (где основную часть составляют сборы за оформление сделки и юридические издержки). Для недвижимости стоимостью 300 000 евро это примерно соответствует от 18 000 до 72 000 евро общих транзакционных издержек.
Чтобы эти цифры были более наглядными, вот полная разбивка затрат для типичной покупки — квартиры на вторичном рынке в Лимассоле стоимостью 250 000 евро.
Комиссия за перевод (со скидкой 50%): 85 000 евро под 3% = 2 550 евро, плюс 85 000 евро под 5% = 4 250 евро, плюс 80 000 евро под 8% = 6 400 евро. Итого до снижения: 13 200 евро. После снижения на 50%: €6,600.
НДС: 0 евро (недвижимость на вторичном рынке, не облагается НДС).
Гербовый сбор: 0 евро (отменено с 1 января 2026 года).
Юридические услуги: приблизительно от 3,000 до 5,000 евро (от 1.2% до 2% от покупной цены, плюс НДС).
Расходы на обследование и прочие издержки: приблизительно от 500 до 1,000 евро.
Общая ориентировочная сумма расходов на закрытие сделки: от 10 100 до 12 600 евро.или примерно 4-5% от покупной цены. Это представляет собой существенную экономию по сравнению с транзакциями до 2026 года, когда гербовый сбор увеличил бы сумму примерно на 410 евро.
Одна из причин, по которой Кипр продолжает привлекать иностранных покупателей недвижимости, — это конкурентоспособная налоговая ситуация. Отсутствие ежегодного налога на недвижимость — редкость в Европе: большинство стран ЕС взимают от 0.1% до 2% от оценочной стоимости недвижимости ежегодно. Для недвижимости стоимостью 300 000 евро это может означать от 300 до 6,000 евро в год в виде повторяющихся налогов, которые Кипр просто не взимает.
Реформы 2026 года сделали остров еще более конкурентоспособным. Отмена гербового сбора устраняет издержки, существующие в большинстве европейских юрисдикций. Увеличение необлагаемого налогом прироста капитала обеспечивает реальную налоговую льготу для продавцов. А отмена налога на прирост капитала с арендного дохода повышает чистую доходность для арендодателей-инвесторов.
Для покупателей, изучающих коммерческая недвижимость на Кипре При формировании портфеля жилой недвижимости эти структурные налоговые преимущества накапливаются со временем и существенно повышают долгосрочную доходность.
Основные ставки, сборы и льготы, о которых должен знать каждый покупатель и продавец.
Налоговая ситуация на недвижимость на Кипре в 2026 году стала более благоприятной для покупателей, чем за последние годы. Гербовый сбор для новых договоров отменен. Льготы по налогу на прирост капитала увеличились почти вдвое. Доходы от аренды больше не облагаются налогом на прирост капитала.
Основные расходы, которые необходимо заложить в бюджет, включают в себя плату за переоформление права собственности (3–8% по скользящей шкале, с 50% скидкой для объектов, выставленных на перепродажу) или НДС (19% стандартная ставка, 5% сниженная ставка для соответствующих требованиям объектов основного жилья). К этому добавляются юридические и административные расходы в размере 1–2%.
Перед совершением любой сделки купли-продажи недвижимости на Кипре проконсультируйтесь с квалифицированным налоговым консультантом или юристом по вопросам недвижимости, чтобы понять, как эти правила применяются к вашей конкретной ситуации. Налоговое законодательство может меняться, и индивидуальные обстоятельства — особенно для нерезидентов или корпоративных структур — могут влечь за собой различные обязательства.
Ознакомьтесь с полным ассортиментом доступных объектов недвижимости на сайте. index.cy Найдите свою следующую инвестицию или дом на Кипре, используя данные с крупнейшей на острове площадки по продаже недвижимости, насчитывающей более 60 000 проверенных объявлений.
Поддержка
Информация
